Výpoveď nájomnej zmluvy uzavretej na dobu určitú

Nájomná zmluva je v súčasnosti najčastejším právnym dôvodom na prenechanie užívania cudzej veci. Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa všeobecnej úpravy, ktorá je v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“), pričom ustanovenia OZ týkajúce sa nájomnej zmluvy môžeme aplikovať aj na osobitné druhy nájmu do tej miery, do akej ich neupravuje špeciálna právna úprava, alebo podľa zákona č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „ZNPNP“).

Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu neurčitú alebo na dobu určitú. Táto skutočnosť je dôležitá najmä pri skončení nájmu, nakoľko dôvody skončenia nájmu sa líšia podľa toho, či ide o zmluvu uzavretú na dobu neurčitú, alebo na dobu určitú.

Pokiaľ sa nájomná zmluva neskončí dohodou, možno nájomnú zmluvu zrušiť len výpoveďou. Výpoveď nájomnej zmluvy sa uplatní najmä pri nájme na dobu neurčitú. Občiansky zákonník aj ZNPNP upravujú výpoveď len pri zmluve uzavretej na neurčitú dobu.

Ustanovenia Občianskeho zákonníka ani ZNPNP nemožno považovať za také ustanovenia, od ktorých sa účastníci zmluvy nemôžu odchýliť. S takýmto názorom sa stotožňujú vo svojich rozhodnutiach aj súdy.

„ZNPNP upravuje výpovedné dôvody pre prípad skončenia nájomného vzťahu pred uplynutím doby na ktorú bol dohodnutý. Nemožno však vyvodiť, že by sa nájomný vzťah na dobu určitú nemohol skončiť pred uplynutím dohodnutej doby inak, ako výpoveďou prenajímateľa a nájomcu z dôvodov upravených v tomto zákone. Nejde teda o ustanovenie kogentné v tom zmysle slova, že by boli vylúčené aj iné spôsoby zániku nájomného vzťahu, o čom svedčí aj skutočnosť, že ZNPNP upravuje aj iné spôsoby zániku nájmu, pri ktorých nerozlišuje, či ide o nájom dohodnutý na dobu určitú, alebo na dobu neurčitú.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003 č. 28 Cdo 2485/2005)

Touto otázkou sa Najvyšší súd ČR zaoberal aj v rozhodnutí č. 26 Cdo 1167/2001, kde pripustil, že nemožno vylúčiť, aby si prenajímateľ a nájomca dohodli v zmluve dôvod skončenia nájmu výpoveďou, ktorý sa nezhoduje s dôvodmi upravenými v ZNPNP.

V tejto súvislosti je možné poukázať aj na zásady súkromného práva, kde medzi základné patrí zásada individuálnej autonómie, zásada, že všetko je dovolené, čo nie je zakázané, zásada „pacta sunt servanta“ (zmluvy sa majú dodržiavať) a zásada dispozitívnosti právnej úpravy.

„Občiansky zákonník ustanovuje, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, pokiaľ sa strany nedohodnú inak. Zákon skončenie nájmu výpoveďou nezakazuje. Pokiaľ sa účastníci zmluvy dohodli na skončení nájmu výpoveďou, a to aj v prípade, že dôvody výpovede nešpecifikovali, je treba rešpektovať ich vôľu, zmluvnú slobodu a zásadu pacta sunt servanta.“ (Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR 30 Cdo 714/2000)

Vzhľadom na súčasnú právnu úpravu nie sú jednotné právne názory na to, či je možné vypovedať nájomnú zmluvu na nebytové priestory uzavretú na dobu určitú aj z iných ako zákonných dôvodov uvedených v § 9 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Na jednej strane sa možno stretnúť s právnymi názormi (DULÁKOVÁ, D. a kol.: Zmluvy o prenechaní vecí na užívanie. Praha: C. H. Beck, 2012, s. 513), že nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať iba z dôvodov taxatívne vymedzených v § 9 zákona. Aj v Rozsudku NS SR zo dňa 13.10.2010, sp. zn.: 2 Obdo 10/2010 sa skonštatovala kogentná povaha predmetného § 9. Naopak, viaceré české súdy sa pri rozhodovaní sporov priklonili k názoru, že je možné vypovedať nájomnú zmluvu aj z dôvodov dohodnutých medzi zmluvnými stranami v samotnej nájomnej zmluve (najmä vzhľadom na zmluvnú voľnosť strán, zásadu pacta sunt servanda), čo v Českej republike nedávno viedlo aj k zmene právnej úpravy (pozri aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR zo dňa 25.02.2003 č. 28 Cdo 2485/2005).