AKMV 
- Dobromyseľnosť držiteľa
- Nadobudnutie vlastníckeho práva k vydržanej nehnuteľnosti
- Konanie o potvrdení vydržania
- Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania
- Účastníci konania
- Poplatok za návrh
- Rozhodovanie súdu o návrhu
- Vyzývacie uznesenie
- Námietky proti potvrdeniu vydržania
- Potvrdenie vydržania
- Osobitosti vydržania vlastníckeho práva a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu
V máji 2021 nadobudla účinnosť novela Civilného mimosporového poriadku (ďalej ako „CMP“), ktorá priniesla podstatnú zmenu vo vydržaní. Právomoc deklaratórnym rozhodnutím potvrdiť nadobudnutie vecného práva vydržaním sa z notárov presunula na súd. Prečítajte si, ako prebieha potvrdenie vydržania po novom.
Tip
Ak máte záujem o právne služby v oblasti vydržania nehnuteľností, vyporiadania vlastníctva, neváhajte nás kontaktovať na office@akmv.sk.
Vydržanie predstavuje originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva na základe dlhodobej dobromyseľnej držby, avšak za splnenia nasledujúcich podmienok:
- Spôsobilý predmet vydržania. Predmetom vydržania môžu byť všetky hnuteľné a nehnuteľné veci, okrem tých, ktoré podľa § 125 OZ môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb.
- Spôsobilým subjektom vydržania je každá osoba, ktorá je spôsobilá nadobúdať vlastnícke právo. Subjektom vydržania môžu byť nie len fyzické osoby, ale aj právnické osoby a štát. Podľa § 134 (2) Občianskeho zákonníka: „Takto nemožno nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb (§ 125).“
- Držba musí byť oprávnená. Podľa § 130 OZ: „Ak je držiteľ so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí, je držiteľom oprávneným. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená.“ Takáto držba musí existovať počas celej vydržacej doby. V zmysle judikatúry, posúdenie, to či držiteľ je alebo nie je dobromyseľný, treba hodnotiť vždy objektívne, a nie iba zo subjektívneho hľadiska (osobného presvedčenia) účastníka.
- Dĺžka vydržacej doby je 10 rokov pri nehnuteľnostiach.
Dobromyseľnosť držiteľa
V praxi môže nastať situácia, že nadobúdateľ nehnuteľnosti, najmä pri pozemkoch sa chopí držby susednej parcely, ktorú nekúpil, so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom aj tejto časti. V zmysle judikatúry je jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku. Podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ČR (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 15.06.2006, sp. zn. 22Cdo 954/2005), je tolerované prekročenie výmery až do výšky 50 %. Vo výnimočných prípadoch aj viac, no vždy záleží od konkrétnych okolností. Ak osoba vlastní viacero parciel na seba nadväzujúcich, pomer s plochou ktorej sa dobromyseľne chopil sa počíta z celkového súčtu výmery parciel na seba nadväzujúcich, ktoré ma vo svojom vlastníctve.
Nadobudnutie vlastníckeho práva k vydržanej nehnuteľnosti
Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva. Podľa § 134 Občianskeho zákonníka: „Oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť.“
§ 134 (3) Občianskeho zákonníka: „Do doby podľa odseku 1 sa započíta aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.“
Pokiaľ niekto, kto splnil podmienky pre vydržanie (a teda nadobudol vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním) chce byť uvedený ako vlastník nehnuteľnosti alebo oprávnený z vecného bremena na liste vlastníctva, potrebuje aj potvrdenie o vydržaní.
Potvrdenie o vydržaní je možné získať na základe súdneho rozhodnutia v konaní o potvrdení vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, resp. v konaní o vydržaní práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.
Konanie o potvrdení vydržania
Konanie o potvrdení vydržania upravuje Civilný mimosporový poriadok. Miestne príslušným je súd, v ktorého obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. (§ 359a CMP „Na konanie o potvrdení vydržania je miestne príslušný súd, v ktorého obvode je nehnuteľnosť.“)
Návrh na začatie konania môže podať osoba, ktorá o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti, prípadne právo zodpovedajúce vecnému bremenu.
„Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania je oprávnený podať ten, kto o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu.“ (§359c CMP)
Účastníkom konania je navrhovateľ, osoby, ktoré sú v čase začatia konania evidované na liste vlastníctva ako vlastníci a osoby, ktorých sa konanie o potvrdení vydržania týka. Účastníkom je aj správca lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond. Po vydaní tzv. vyzývacieho uznesenia je účastníkom konania aj osoba, ktorá podala námietky, pokiaľ už nie je účastníkom konania z iného z uvedených dôvodov.
„Účastníkom konania je:
d) Slovenský pozemkový fond.“ (§ 359c CMP)
Návrh na začatie konania o potvrdení vydržania
Konanie o potvrdení vydržania sa začína vždy iba na návrh. Pre návrh zákon zakotvuje nasledovné náležitosti:
- označenie súdu, ktorému je návrh určený
- vymedzenie, kto je navrhovateľom
- vymedzenie, ktorej veci sa návrh týka (ktorej nehnuteľnosti, akého vecného práva)
- popis, čo sa návrhom sleduje (potvrdenie vydržania)
- podpis navrhovateľa
- opísanie skutočností, z ktorých vyplýva, že navrhovateľ splnil predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním
- označenie nehnuteľnosti podľa údajov z katastra nehnuteľností
- označenie dňa, keď navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním.
Tvrdené skutočnosti je navrhovateľ povinný osvedčiť.
Dôležitý je aj dátum, kedy došlo k vydržaniu a kto splnil podmienky vydržania.
„Vydržanie vlastníckeho práva súd môže konštatovať len voči tomu, komu uplynula zákonom predpísaná vydržacia doba, a tento sa stal vlastníkom nehnuteľnosti. Ak takáto osoba v čase podania návrhu už nežije, môžu sa dedičia domáhať len určenia toho, že predmetné nehnuteľnosti patria do dedičstva po ňom… ak už vydržacia doba uplynula právnemu predchodcovi navrhovateľov, procesným prostriedkom uplatnenia vlastníckeho práva navrhovateľov je podanie žaloby o určenie, že predmetné nehnuteľnosti patrili do dedičstva po ich právnom predchodcovi.. Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Po uplynutí nepretržitej a nerušenej vydržacej doby oprávnený držiteľ nadobudne vlastnícke právo bez ďalšieho a to samotným uplynutím vydržacej doby, bez toho, aby bol k tomu potrebný ešte ďalší právny úkon alebo rozhodnutie. Nakoľko je však pri nehnuteľnosti vydržanie nevyhnutné zapísať do katastra nehnuteľností, držiteľ musí získať verejnú listu potrebnú na zápis. V predmetnej veci vzhľadom na okamih vydržania nemôže byť takouto verejnou listinou uznesenie o potvrdení vydržania podľa § 359j CMP, ale rozsudok, ktorým súd určí, že predmetné nehnuteľnosti, ktoré boli právne prevedené na navrhovateľov titulom darovacej zmluvy, patria do dedičstva“ (Uznesenie Okresného súdu Malacky, sp. zn.:27Vyd/1/2021)
Neuvedenie dňa, keď navrhovateľ nadobudol vlastnícke právo
„Po vrátení veci bude povinnosťou súdu posúdiť, či návrh na začatie konania trpí nedostatkom údaja – dňa, kedy navrhovateľ (navrhovatelia) nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Uvedené súd vyhodnotí aj v kontexte odvolacej námietky, ktorou majú navrhovatelia za to, že tento údaj vyplýva z návrhu na začatie konania, resp. v kontexte samotného odvolania v časti, v ktorej navrhovatelia upresňujú relevantné skutkové okolnosti k údaju tohto dňa. V prípade, že súd zotrvá na názore o absencii tohto povinného údaja návrhu, zvolí postup podľa § 129 ods. 1 CSP. Následne súd preskúma, či navrhovatelia osvedčili, že nadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním. V tejto súvislosti súd neopomenie, že môže sám vykonať potrebné šetrenia na overenie správnosti tvrdení navrhovateľov alebo môže vyzvať navrhovateľov, aby označili ďalšie dôkazy na preukázanie skutočností, z ktorých vyplýva, že splnili predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním (§ 359e ods. 1 CMP). V prípade ak zistí, že nie sú splnené podmienky na vydanie vyzývacieho uznesenia, návrh na začatie konania o potvrdení vydržania uznesením zamietne; ak navrhovatelia osvedčia, že splnili predpoklady pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním, súd vydá vyzývacie uznesenie a dôsledne dodrží postup podľa § 359f ods. 2 a nasl. CMP. Ďalší postup súd zvolí v závislosti od toho, či v konaní budú podané účastníkmi (ktorých okruh je určený zo zákona) námietky.“ Uznesenie Krajského súdu v Košiciach, sp. zn. 5Co/193/2021
Podanie žaloby o určenie, že vec patrí do dedičstva
Tiež treba upozorňiť na to, že návrh na potvrdenie vydržania nemusí vždy prichádzať do úvahy, a je potrebné posúdiť iné možnosti. V tejto súvislosti poukzaujeme na Uznesenie Okresného súdu Malacky, sp. zn.:27Vyd/1/2021, podľa ktorého: „Vydržanie vlastníckeho práva súd môže konštatovať len voči tomu, komu uplynula zákonom predpísaná vydržacia doba, a tento sa stal vlastníkom nehnuteľnosti. Ak takáto osoba v čase podania návrhu už nežije, môžu sa dedičia domáhať len určenia toho, že predmetné nehnuteľnosti patria do dedičstva po ňom… ak už vydržacia doba uplynula právnemu predchodcovi navrhovateľov, procesným prostriedkom uplatnenia vlastníckeho práva navrhovateľov je podanie žaloby o určenie, že predmetné nehnuteľnosti patrili do dedičstva po ich právnom predchodcovi.. Účelom vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Po uplynutí nepretržitej a nerušenej vydržacej doby oprávnený držiteľ nadobudne vlastnícke právo bez ďalšieho a to samotným uplynutím vydržacej doby, bez toho, aby bol k tomu potrebný ešte ďalší právny úkon alebo rozhodnutie. Nakoľko je však pri nehnuteľnosti vydržanie nevyhnutné zapísať do katastra nehnuteľností, držiteľ musí získať verejnú listu potrebnú na zápis. V predmetnej veci vzhľadom na okamih vydržania nemôže byť takouto verejnou listinou uznesenie o potvrdení vydržania podľa § 359j CMP, ale rozsudok, ktorým súd určí, že predmetné nehnuteľnosti, ktoré boli právne prevedené na navrhovateľov titulom darovacej zmluvy, patria do dedičstva“
Účastníci konania
Účastníkom konania je
- a) navrhovateľ,
- b) ten, kto má v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka,
- c) správca lesného pozemku a
- d) Slovenský pozemkový fond.
Neuvedenie správcu lesného pozemku ako účastníka konania
„Vychádzajúc zo zásady, že súd pozná právo, v tomto prípade okruh účastníkov tak, ako je vymedzený v § 359c ods. 2 CMP, nedostatok označenia správcu lesného pozemku v návrhu na začatie konania podľa názoru odvolacieho súdu nebránil súdu pokračovať v konaní a skúmať, či v prejednávanom prípade sú splnené podmienky na vydanie vyzývacieho uznesenia.“
Uznesenie Krajského súdu v Košiciach, sp. zn. 5Co/193/2021
KS Banská Bystrica, sp. zn. 15Co/43/2022 Nedostatok označenia účastníkov vedie k jeho zamietnutiu
„Nedostatok označenia účastníkov v návrhu na začatie konania o potvrdenie vydržania vedie k jeho zamietnutiu
I. Navrhovatelia sa domáhali vlastníckeho práva postupom podľa ôsmej hlavy CMP, ktorá je nazvaná ako konanie o potvrdenie vydržania. Kto je účastníkom konania, je upravené v § 359c ods. 1, 2 CMP.
II. Navrhovatelia nevyčerpali celý okruh účastníkov, ktorí vzhľadom na predmet sporu musia byť účastníkmi daného konania, a tými sú dedičia po zomrelom označenom účastníkovi. Okresný súd správne na danú skutočnosť reflektoval, odôvodnil ju. Okresný súd na danú skutočnosť musel prihliadnuť ex offo podľa § 62 CSP. V danom prípade ide o dôvod, pre ktorý súd nemohol návrhu vyhovieť. Navrhovatelia v odvolaní tento argument ako dôvod odvolania neuvádzajú, hoci je podstatným pre výsledok, ku ktorému okresný súd dospel. V daných sporoch musí byť vyčerpaný okruh účastníkov, pokiaľ tak tomu nie je, súd musí návrh zamietnuť.
III. Navrhovatelia tiež neoznačili ďalších povinných účastníkov, ako to vyplýva z § 359c ods. 2 CMP. Dané konanie sa môže začať len na základe podaného návrhu podľa § 359d ods. 1 CMP, to znamená, že navrhovatelia majú povinnosť označiť účastníkov. Z predmetu sporu vyplýva, že účastníkmi (okrem ďalších definovaných) musia byť všetci, komu svedčí v danom momente zapísané právo k danej nehnuteľnosti. Je to dôsledok vyplývajúci z hmotného práva.“
Poplatok za návrh
Za návrh na začatie konania o potvrdení vydržania zakotvuje zákon o súdnych poplatkoch súdny poplatok vo výške 140 EUR.
Rozhodovanie súdu o návrhu
Súd v konaní o potvrdení vydržania skúma, či navrhovateľ dostatočne osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním. Za týmto účelom môže súd jednak sám vykonať šetrenie alebo môže navrhovateľa vyzvať na predloženie ďalších dôkazov.
Pokiaľ sú splnené podmienky pre odmietnutie alebo zamietnutie návrhu, súd nenariaďuje pojednávanie a nevyzýva na vyjadrenie ostatných účastníkov konania. Uznesenie o odmietnutí alebo zamietnutí návrhu doručuje iba navrhovateľovi. Pokiaľ z preskúmania návrhu vyplynie, že navrhovateľ osvedčil splnenie podmienok pre nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním, vydá súd tzv. vyzývacie uznesenie.
Vyzývacie uznesenie
Vyzývacie uznesenie obsahuje výzvu na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania do dňa určeného v uznesení. Lehota pritom nesmie byť kratšia ako šesť mesiacov od zverejnenia vyzývacieho uznesenia v Obchodnom vestníku.
Vyzývacie uznesenie súd doručuje navrhovateľovi, ostatným účastníkom konania, okresnému úradu v sídle kraja podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť a okresnému úradu príslušnému na úseku katastra na vyznačenie poznámky o vedení konania o potvrdení vydržania. Okrem toho sa vyzývacie uznesenie bezodkladne vyhláškou zverejní aj v Obchodnom vestníku a na úradnej tabuli obce, v ktorej katastrálnom území sa nehnuteľnosť nachádza.
Námietky proti potvrdeniu vydržania
Podľa § 359h CMP môže na súde, ktorý koná v konaní o potvrdení vydržania až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania podať námietky:
- ten, kto má v čase začatia konania o potvrdení vydržania zapísané na liste vlastníctva vlastnícke právo k nehnuteľnosti alebo vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie o potvrdení vydržania týka alebo jeho právny nástupca
- ten, koho vecné právo k nehnuteľnosti môže byť tvrdeným vydržaním inak dotknuté a jeho právny nástupca
- správca lesného pozemku
- Slovenský pozemkový fond
- iná osoba
V závislosti od toho, kto námietky podáva, je v námietke potrebné uviesť (i) opis skutočnosti, ktoré osvedčujú, že osoba, ktorá podáva námietku má k nehnuteľnosti vecné právo, ktoré môže byť vydržaním dotknuté, (ii) informácie osvedčujúce, že vydržaním môžu byť dotknuté práva k nehnuteľnosti, ktorú táto osoba podľa osobitných predpisov spravuje, alebo práva osôb, ktoré podľa osobitných predpisov zastupuje, (iii) informácie osvedčujúce skutočnosti, ktoré vyvracajú, že navrhovateľ splnil predpoklady nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním.
Potvrdenie vydržania
Pokiaľ súd po posúdení námietky neodmietne alebo ak námietky neboli v lehote podané, vydá uznesenie o potvrdení vydržania. V uznesení bude uvedený aj deň, kedy navrhovateľ vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním nadobudol.
Takéto potvrdenie je všeobecné záväzné a je titulom na zapísanie záznamu do príslušného katastra nehnuteľností.
Pokiaľ bol niekto vydržaním dotknutý, môže sa žalobou domáhať svojho vecného práva aj v prípade, že bolo vydané uznesenie o potvrdení vydržania. Musí však osvedčiť existenciu skutočností, ktoré bez vlastnej viny nemohol uplatniť námietkami.
Ak niekto nadobudol vecné právo od osoby, ktorej bolo právoplatne potvrdené vydržanie, priznáva mu zákon rovnakú ochranu ako v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti od vlastníka. V prípade, ak by nadobúdateľ nebol dobromyseľný, bol by povinný vydať nehnuteľnosť oprávnenému vlastníkovi a následne by mal právo požadovať od vydržateľa prípadnú náhradu škody.
Následne sa právo nadobudnuté vydržaním zapíše v záznamovom konaní záznamom. Takýto záznam má iba evidenčné účinky podľa § 5 ods. Katastrálneho zákona: „Záznam je úkon okresného úradu plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.“
Osobitosti vydržania vlastníckeho práva a práva zodpovedajúceho vecnému bremenu
V nasledovnej časti článku sa zameriame na niektoré špecifiká pri splnení podmienok na vydržanie ako aj na praktické tipy týkajúce sa vydržania, ktoré Vám môžu v konkrétnych prípadoch pomôcť vyhodnotiť Vašu situáciu
Výnimka zo zákazu drobenia pôdy pri vydržaní
Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: „V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.“ Podľa § 23 ods. 1 uvedeného zákona: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 3 000 m2, ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5 000 m2, ak ide o lesný pozemok.“
Uvedené obmedzenia týkajúce sa zákazu dorobenia poľnohospodárskej pôdy sa na nadobudnutie vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu alebo lesnému pozemku vydržaním nevzťahujú.
V tejto súvislosti tiež pripomíname, že na účely posúdenia, či sa na konkrétny pozemok zákaz drobenia vzťahuje, je možné okrem právnej úpravy obsiahnutej v Katastrálnom zákone vychádzať aj z vymedzenia zastavaného územia obce v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorý však bude s účinnosťou od 01.04.2024 nahradený zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Z uvedeného teda vyplýva, že pokiaľ by predmetom vydržania mala byť časť poľnohospodárskeho alebo lesného pozemku, nebolo by prekážkou vydržania, ak by takáto časť bola menšia ako 3 000 m2 v prípade poľnohospodárskeho pozemku alebo menšia ako 5 000 m2 v prípade lesného pozemku.
Vydržanie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu
Základným predpokladom vydržania práva zodpovedajúceho z vecného bremena je fakt, že ten kto užíva určitú nehnuteľnosť za účelom prejazdu alebo prechodu je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že koná ako oprávnený z vecného bremena. Rovnako ako pri vlastníckom práve, aj tu sa dobromyseľnosť posudzuje z objektívneho hľadiska a nie sú rozhodujúce subjektívne domnienky či predstavy.
Vydržanie záložného práva
V praxi sme sa stretli aj s otázkou, či je možné vydržať aj záložné právo. Pri tejto otázke je potrebné vychádzať z ustanovenia § 129 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujúcich držbu. Keďže záložné právo nie je právo, ktoré by pripúšťalo trvalý alebo opakovaný výkon, je možné konštatovať, že záložné právo nemôže byť ani predmetom držby a vydržania.
O neaktuálnej právnej úprave platnej do mája 2021 sa dočítate tu.
