Autorizácia kúpnej zmluvy advokátom

V zmysle ustanovenia § 1a zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „Zákon o advokácii“) autorizácia pozostáva nie z jednej, ale z viacerých činností advokáta. Aby sme mohli hovoriť o autorizácii je nutné zo strany advokáta taxatívne uskutočnenie: 

Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát musí upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Doslovným výkladom právnej normy je zrejmé, že takúto povinnosť advokát nemá pri bezodplatnom prevode nehnuteľností, napr. pri darovacej zmluve. Postupu pri vykonávaní činnosti autorizácie zmluvy advokátom je venované aj Uznesenie Predsedníctva Slovenskej advokátskej komory č. 3/13/2009 zo 7. augusta 2009 (ďalej len ako „Uznesenie predsedníctva komory“). 

Prvým dôsledkom zodpovednosti advokáta je nezistenie skutočnej totožnosti zmluvných strán, resp. ich zástupcov. Ak sa ani napriek postupu uvedenému v texte vyššie advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu autorizácie neodmietne poskytnúť, zodpovedá za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti zmluvnou stranou. Táto zodpovednosť za škodu je objektívnou zodpovednosťou, a na jej uplatnenie sa podľa nášho názoru aplikujú ustanovenia Zákona o advokácii. Advokát sa môže zbaviť tejto zodpovednosti za škodu, ak sa preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o tejto skutočnosti.

Ďalšou zodpovednosťou advokáta v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľností je zodpovednosť za (ne)konanie s odbornou starostlivosťou, resp. zodpovednosť za vzniknutú škodu. Tu vzniká viacero zaujímavých otázok. V odborných príspevkoch sme sa stretli s tvrdením, že advokát zodpovedá klientovi za škodu, podľa Zákona o advokácii a druhej zmluvnej strane zodpovedá za škodu len podľa všeobecných ustanovení o škode upravenými v čl. 420 Občianskeho zákonníka. S takýmto tvrdením nesúhlasíme. Svoje tvrdenie opierame o to, že o spísanie zmluvy, resp. autorizáciu zmluvy advokátom nemusí požiadať klient, resp. ak za advokátom prídu osoby s požiadavkou autorizácie zmluvy sú klientmi advokáta obe zmluvné strany (s analogickým pohľadom do notárskeho poriadku, keďže autorizácia zmlúv advokátom je obdobná autorizácii notárom). Autorizáciu zmluvy považujeme za špecifickú právnu službu, kedy advokát poskytuje službu obom zmluvným stranám. Bolo by prinajmenšom úsmevné, ak by advokáta navštívili osoby so záujmom uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľností a ten by si musel vybrať, ktorá bude jeho klientom a ktorej zodpovedá za škodu podľa Zákona o advokácii. Toto tvrdenie opierame aj o znenie Zákona o advokácii, kedy je advokát účastníkom odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností povinný oboznámiť s výškou poistného krytia a poisťovňou, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Túto povinnosť má voči obom účastníkom zmluvy, nie len voči jednému. Je rozporuplné označiť jednu zmluvnú stranu za klienta a druhú za účastníka zmluvy, keď v danom prípade poskytuje službu advokát obom zmluvným stranám, zisťuje totožnosť oboch zmluvných strán, skúma súlad so zákonom a dobrými mravmi z pohľadu oboch zmluvných strán.

Vo vzťahu k určovaniu výšky škody naše zamyslenia smerujú k iným úvahám a to, či autorizácii zmlúv je možné považovať za výkon advokácie alebo nie, resp. či je ním poskytnutie právnej služby alebo nie. Na túto otázku nám dáva odpoveď Uznesenie predsedníctva komory, kedy ustanovuje, že ak sa „…advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne poskytnúť…“. Uznesenie Predsedníctva komory považuje autorizáciu zmluvy jednoznačne sa právnu službu, ktorú poskytuje advokát v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii a tak má aj v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii zodpovedať za vzniknutú škodu, ktorú porušením svojich povinností spôsobil. Zákon o advokácii v ustanovení § 1 ods. 2 vymedzuje výkon advokácie, ktorým je: „… zastupovanie klientov v konaní pred súdmi, orgánmi verejnej moci a inými právnymi subjektmi, obhajoba v trestnom konaní, poskytovanie právnych rád, spisovanie listín o právnych úkonoch, spracúvanie právnych rozborov, správa majetku klientov a ďalšie formy právneho poradenstva a právnej pomoci, ak sa vykonáva sústavne a za odmenu.“ Autorizáciu zmlúv zákon vo výpočte neuvádza, ale vzhľadom na vyššie uvedené a v opretí sa o to, že autorizáciu zmlúv upravuje Zákon o advokácii domnievame sa, že v danom prípade ide o poskytovanie právnej služby a advokát je zodpovedný za škodu v súlade s ustanoveniami Zákona o advokácii.

Naše tvrdenie vyplavilo na povrch ďalšiu polemickú otázku a to disciplinárne previnenie advokáta. V súlade s ustanovením § 21 písm. a) Zákona o advokácii je advokát povinný odmietnuť poskytovanie právnych služieb, ak v tej istej veci alebo vo veci s ňou súvisiacej poskytol právne služby inému, ktorého záujmy sú v rozpore so záujmami toho, kto o poskytnutie právnych služieb žiada. Domnievame sa však, že uzatvorenie odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností sleduje u oboch zmluvných strán totožný účel, a to uzavretie odplatnej zmluvy o prevode nehnuteľností a jej následné zaevidovanie do katastra nehnuteľností.

Záverom upozorníme na to, že výhodou autorizácie zmlúv advokátom je to, že podpis na zmluve o prevode nehnuteľností nie je potrebné osvedčovať notárom pri návrhu na zápis do katastra nehnuteľností. V nasledujúcom príspevku k tejto téme sa budeme venovať konkrétnemu procesu autorizácie a postupu, ktorý musí advokát pri autorizácii zmluvy o prevode nehnuteľnosti zachovať.