Do kedy je potrebné zavkladovať zmluvu na katastri?

Otázka:

V roku 2016 sme s manželom kúpili byt v dražbe. Byt bol nájomný a manželia, ktorí v ňom bývali, neplatili nájomné. K bytu bola aj garáž, o ktorú sme mali tiež záujem si ju odkúpiť, ale zistili sme, že mesto predalo týmto manželom pozemok pod garážou. Nakoľko manželia túto kúpnu zmluvu nezavkladovali na kataster ani po troch rokoch (nakoľko mali exekúcie a báli sa, že im ho exekútor zoberie) pozemok ostal podľa LV majetkom mesta. Vyzvali sme majiteľku garáže (nakoľko sa rozviedli), ponúkli sme jej sumu, za akú sa v našom meste garáže predávajú, ale s ňou nesúhlasila. Chcem sa spýtať, či má primátor pravdu, keď stále tvrdí, že oni majú na pozemok nárok? Že ak sa nedohodneme, pozemok nám nepredá.

Odpoveď:

Podľa § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník“): „Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností.“ Podľa ustanovenia § 47 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka: „Ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Ak sa do troch rokov od uzavretia zmluvy nepodal návrh na rozhodnutie podľa odseku 1, platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.“ Podľa prevažujúcej väčšiny odbornej literatúry a rozhodovacej praxe súdov sa však uvedené ustanovenie na rozhodnutie okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nevzťahuje a právny poriadok tak nezakotvuje žiadnu lehotu, dokedy má byť návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností podaný. 

Aj napriek tomu, že nedošlo k vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností už podpisom kúpnej zmluvy oboma zmluvnými stranami došlo k vzniku obligačno-právnych následkov, ktorými sú zmluvné strany viazané. Teoreticky je možné, aby mesto, ako predávajúci zmluvu vypovedalo alebo od zmluvy odstúpilo, pokiaľ by bol naplnený niektorý z výpovedných dôvodov alebo dôvodov na odstúpenie od zmluvy, ktoré si zmluvné strany v kúpnej  zmluve dojednali. Súčasťou kúpnej zmluvy bežne býva napr. dojednanie možnosti odstúpenia od zmluvy v prípade, ak v lehote určenej v zmluve nedôjde k povoleniu vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pre bližšie posúdenie Vášho prípadu by teda boli potrebné ďalšie podklady a informácie. 

Aj by aj trval obligačno-právny vzťah medzi zmluvnými stranami, nevylučuje to možnosť, aby predávajúci uzavrel kúpnu zmluvu s tretím subjektom, vystavuje sa však riziku, že bude niesť zodpovednosť za škodu. Podľa Rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 1 Cdo 31/2000: „Ak predávajúci porušil zmluvnú povinnosť vyplývajúcu z kúpnej zmluvy, podľa ktorej v katastri nehnuteľností nebolo vložené vlastnícke právo a tú istú nehnuteľnosť ďalšou zmluvou prevedie na iného, nemá toto porušenie za následok neplatnosť v poradí druhej kúpnej zmluvy v zmysle § 389 Občianskeho zákonníka, podľa ktorej bol v katastri nehnuteľností povolený vklad vlastníckeho práva. Ten, kto bol dvojitým scudzením poškodený má nárok na náhradu vzniknutej mu škody podľa všeobecných ustanovení o zodpovednosti za škodu (§ 420n Občianskeho zákonníka).“ Uzavretie kúpnej zmluvy je však podmienené slobodnou voľou oboch zmluvných strán a je teda na predávajúcom či a za akých podmienok je nehnuteľnosť ochotný predať.  

V tejto situácii v záujme právnej istoty odporúčame dohodu s pani, ktorá uzavrela kúpnu zmluvu. 

Viaceré právne názory k otázke vkladu vlastníckeho práva si môžete prečítať aj v našom článku.