Je darovacia zmluva simulujúca kúpnu zmluvu k nehnuteľnosti platná?

Ja nepochybné, že simulovaný právny úkon je absolútne neplatný pre nedostatok vážnosti podľa § 37 Občianskeho zákonníka. Aby bol disimulovaný právny úkon platný, musia byť splnené všetky jeho náležitosti.

V tomto článku poukazujeme na judikatúru v prípade, ak účastníci uzatvoria kúpnu zmluvu ako simulovaný právny úkon, ktorou má byť zastretý iný právny úkon – v našom prípade darovacia zmluva a naopak.

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1917/2004. „Problematikou vztahu simulované kupní a disimulované darovací smlouvy se dovolací soud již vícekrát zabýval. V rozsudku ze dne 4. září 2002, sp. zn. 22 Cdo 101/2001, publikovaném pod č. C 1410 ve svazku 20 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck, uvedl: V případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně tak, že by z jejího znění plynulo, že šlo o darování . Viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 102/99, publikovaný v Soudních rozhledech, 2000, č. 8. V daném případě ze smlouvy o převodu nemovitostí rozhodně neplyne, že by úmyslem účastníků byl bezúplatný převod nemovitostí, tj. uzavření darovací smlouvy; rozhodnutí odvolacího soudu je tak v souladu s citovanými rozhodnutími dovolacího soudu. K námitce týkající se zásady, že nikdo se nemůže dovolávat vlastní nepoctivosti (nemo turpitudinem suam allegans auditur) se poznamenává, že tato zásada chrání poctivou stranu proti nepoctivé; v daném případě věděly o simulaci obě strany.“

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 101/2001: „V rozsudku ze dne 10. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 102/99, publikovaném v Soudních rozhledech č. 8/2000 totiž vyslovil závěr, který dopadá i na tuto věc, že pokud účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není disimulovaná darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně a z jejího znění není zřejmé, že šlo o darování . V odůvodnění tohoto rozsudku se pak uvádí, že je třeba vycházet ze znění ObčZ, účinného v době uzavření předmětné smlouvy, tedy ze znění účinného do 31. 12. 1991. Podle § 46 odst. 1 ObčZ smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, musí mít písemnou formu. Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný (§ 40 odst. 1 ObčZ). Smlouva je uzavřena, jakmile se účastníci shodnou na jejím obsahu (§ 44 ObčZ). Požadavek písemné formy smlouvy je splněn, pokud jsou v písemném projevu vůle účastníků vyjádřeny podstatné složky jejich projevu vůle. Podstatné náležitosti, tvořící obsah smlouvy o převodu nemovitosti, musí být proto vyjádřeny v písemné formě; ústní ujednání, týkající se podstatných náležitostí, nejsou součástí smlouvy, pro kterou je předepsána písemná forma. Uzavírají-li účastníci darovací smlouvu ohledně nemovitosti, musí být skutečnost, že jde o darování, vyjádřena v písemné formě; jinak darovací smlouva platně nevznikne. Proto v případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně a z jejího znění není zřejmé, že šlo o darování . V daném případě ze smlouvy ze dne 10. 3. 1988 rozhodně neplyne, že by úmyslem účastníků byl bezúplatný převod nemovitostí, tj. uzavření darovací smlouvy, a tak závěr odvolacího soudu, že takováto smlouva byla v písemné formě v souladu se skutečnou vůlí účastníků uzavřena, není správný.“

Opačná situácia je riešená v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1513/2007. Podľa tohto rozhodnutia: „Podstatné náležitosti, ktoré tvoria obsah zmluvy o prevode nehnuteľnosti musia byť vyjadrené v písomnej forme (porovnaj § 46 ods. 1 OZ); ústne alebo konkludentné dojednania, týkajúce sa podstatných náležitostí, nie sú súčasťou zmluvy, pre ktorú je predpísaná písomná forma. Ak účastníci uzatvárajú kúpnu zmluvu ohľadne nehnuteľnosti, musí byť skutočnosť, že ide o predaj a kúpu, vyjadrená v písomnej forme; inak platná zmluva nevznikne. V prípade, že účastníci uzavreli simulovanú písomnú darovaciu zmluvu ohľadne nehnuteľnosti, ktorou chceli zastrieť predaj tejto nehnuteľnosti, nie je kúpna zmluva platná, ak nebola uzatvorená písomne a na základe jej znenia nie je zrejmé, že išlo o predaj a kúpu. Náležitosti tejto zmluvy treba posudzovať bez ohľadu na skutočnosť, že išlo o zastretý právny úkon. Z písomnej „darovacej“ zmluvy uzavretej medzi žalobcom (ako nadobúdateľom) a jeho bratom v danom prípade nevyplýva, že by malo ísť o kúpnu zmluvu, a preto nemožno dospieť k záveru, že taká zmluva bola (hoci aj v súlade so skutočnou vôľou účastníkov) uzavretá v písomnej forme. Vzhľadom na to, že predmetná zmluva nespĺňa náležitosti platnej kúpnej zmluvy, nemožno v súlade s § 41a ods.2 OZ urobiť záver, že išlo o platný predaj nehnuteľnosti. Ak bola darovacia zmluva neplatná, nemožno z toho vyvodiť záver, že žalobca nadobudol nehnuteľnosti odplatne a tie sa stali súčasťou BSM žalobcu a jeho manželky; vzťah medzi prevádzateľom a nadobúdateľom by sa riadil podľa § 457 ods. 1 OZ.“

Rovnako tak uvádza aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 102/99.