Je darovacia zmluva simulujúca kúpnu zmluvu k nehnuteľnosti platná?

V zmysle § 41a Občianskeho zákonníka ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti.

Ja nepochybné, že simulovaný právny úkon je absolútne neplatný pre nedostatok vážnosti podľa § 37 Občianskeho zákonníka. Aby bol disimulovaný právny úkon platný, musia byť splnené všetky jeho náležitosti.

V tomto článku poukazujeme na judikatúru v prípade, ak účastníci uzatvoria kúpnu zmluvu ako simulovaný právny úkon, ktorou má byť zastretý iný právny úkon – v našom prípade darovacia zmluva a naopak.

Kúpna zmluva ako simulovaný právny úkon

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1917/2004. „Problematikou vztahu simulované kupní a disimulované darovací smlouvy se dovolací soud již vícekrát zabýval. V rozsudku ze dne 4. září 2002, sp. zn. 22 Cdo 101/2001, publikovaném pod č. C 1410 ve svazku 20 Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaného nakladatelstvím C. H. Beck, uvedl: V případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně tak, že by z jejího znění plynulo, že šlo o darování . Viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 102/99, publikovaný v Soudních rozhledech, 2000, č. 8. V daném případě ze smlouvy o převodu nemovitostí rozhodně neplyne, že by úmyslem účastníků byl bezúplatný převod nemovitostí, tj. uzavření darovací smlouvy; rozhodnutí odvolacího soudu je tak v souladu s citovanými rozhodnutími dovolacího soudu. K námitce týkající se zásady, že nikdo se nemůže dovolávat vlastní nepoctivosti (nemo turpitudinem suam allegans auditur) se poznamenává, že tato zásada chrání poctivou stranu proti nepoctivé; v daném případě věděly o simulaci obě strany.“

Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 101/2001: „V rozsudku ze dne 10. 5. 2000, sp. zn. 22 Cdo 102/99, publikovaném v Soudních rozhledech č. 8/2000 totiž vyslovil závěr, který dopadá i na tuto věc, že pokud účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není disimulovaná darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně a z jejího znění není zřejmé, že šlo o darování . V odůvodnění tohoto rozsudku se pak uvádí, že je třeba vycházet ze znění ObčZ, účinného v době uzavření předmětné smlouvy, tedy ze znění účinného do 31. 12. 1991. Podle § 46 odst. 1 ObčZ smlouvy o převodech nemovitostí, jakož i jiné smlouvy, pro něž to vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, musí mít písemnou formu. Nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný (§ 40 odst. 1 ObčZ). Smlouva je uzavřena, jakmile se účastníci shodnou na jejím obsahu (§ 44 ObčZ). Požadavek písemné formy smlouvy je splněn, pokud jsou v písemném projevu vůle účastníků vyjádřeny podstatné složky jejich projevu vůle. Podstatné náležitosti, tvořící obsah smlouvy o převodu nemovitosti, musí být proto vyjádřeny v písemné formě; ústní ujednání, týkající se podstatných náležitostí, nejsou součástí smlouvy, pro kterou je předepsána písemná forma. Uzavírají-li účastníci darovací smlouvu ohledně nemovitosti, musí být skutečnost, že jde o darování, vyjádřena v písemné formě; jinak darovací smlouva platně nevznikne. Proto v případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně a z jejího znění není zřejmé, že šlo o darování . V daném případě ze smlouvy ze dne 10. 3. 1988 rozhodně neplyne, že by úmyslem účastníků byl bezúplatný převod nemovitostí, tj. uzavření darovací smlouvy, a tak závěr odvolacího soudu, že takováto smlouva byla v písemné formě v souladu se skutečnou vůlí účastníků uzavřena, není správný.“

Darovacia zmluva ako simulovaný právny úkon

Opačná situácia je riešená v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 1513/2007. Podľa tohto rozhodnutia: „Podstatné náležitosti, ktoré tvoria obsah zmluvy o prevode nehnuteľnosti musia byť vyjadrené v písomnej forme (porovnaj § 46 ods. 1 OZ); ústne alebo konkludentné dojednania, týkajúce sa podstatných náležitostí, nie sú súčasťou zmluvy, pre ktorú je predpísaná písomná forma. Ak účastníci uzatvárajú kúpnu zmluvu ohľadne nehnuteľnosti, musí byť skutočnosť, že ide o predaj a kúpu, vyjadrená v písomnej forme; inak platná zmluva nevznikne. V prípade, že účastníci uzavreli simulovanú písomnú darovaciu zmluvu ohľadne nehnuteľnosti, ktorou chceli zastrieť predaj tejto nehnuteľnosti, nie je kúpna zmluva platná, ak nebola uzatvorená písomne a na základe jej znenia nie je zrejmé, že išlo o predaj a kúpu. Náležitosti tejto zmluvy treba posudzovať bez ohľadu na skutočnosť, že išlo o zastretý právny úkon. Z písomnej „darovacej“ zmluvy uzavretej medzi žalobcom (ako nadobúdateľom) a jeho bratom v danom prípade nevyplýva, že by malo ísť o kúpnu zmluvu, a preto nemožno dospieť k záveru, že taká zmluva bola (hoci aj v súlade so skutočnou vôľou účastníkov) uzavretá v písomnej forme. Vzhľadom na to, že predmetná zmluva nespĺňa náležitosti platnej kúpnej zmluvy, nemožno v súlade s § 41a ods.2 OZ urobiť záver, že išlo o platný predaj nehnuteľnosti. Ak bola darovacia zmluva neplatná, nemožno z toho vyvodiť záver, že žalobca nadobudol nehnuteľnosti odplatne a tie sa stali súčasťou BSM žalobcu a jeho manželky; vzťah medzi prevádzateľom a nadobúdateľom by sa riadil podľa § 457 ods. 1 OZ.“

Rovnako tak uvádza aj rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 102/99.

Máte záujem o naše právne služby?

Kontaktujte nás

Kontaktný formulár

Mobil

+421 915 046 749 (8-18 h Po-Pia)

Adresa

AKMV advokátska kancelária s. r. o. Pluhová 17, 831 03 Bratislava Slovenská republika
IČO:47 095 652 IČ DPH:SK 2023819710

Otázky z poradne

Vrátenie daru

Právna poradňa k otázkam, aké sú možnosti požadovať vrátenie daru zo strany darcu aj obdarovaného.

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Predaj domu alebo bytu ak jeden nesúhlasí

Chcel by som sa spýtať, ako riešiť situáciu predaja nehnuteľnosti, kde sme viacerí spoluvlastníci. Po smrti môjho otca sme zdedili...

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ

Právo manželky na užívanie nehnuteľnosti vo vlastníctve manžela

V právnej poradni odpovedáme na otázky týkajúce sa práva manželky na užívanie nehnuteľnosti vo výlučnom vlastníctve manžela.

PREČÍTAŤ ODPOVEĎ
Zobraziť všetky z rovnakej kategórie