Kúpna zmluva vs. darovacia zmluva na nehnuteľnosť

Kúpna zmluva je typický druh zmluvy, v dôsledku ktorej dochádza k zmene vlastníckeho práva. V zmysle zákonných ustanovení, je kúpna zmluva definovaná ako zmluva, ktorou predávajúci predáva a kupujúci kupuje predmet kúpy, pričom predávajúcemu vzniká povinnosť predmet kúpy odovzdať a previesť na kupujúceho vlastnícke právo k predmetu kúpy, a naproti tomu kupujúcemu vzniká povinnosť zaplatiť za predmet kúpy kúpnu cenu.

Predmetom kúpnej zmluvy môže byť akákoľvek vec, za predpokladu, že je prevoditeľná. Podstatnými náležitosťami pri kúpnej zmluve je dohoda o predmete kúpy a dohoda o cene.

Pri nehnuteľnostiach sú zákonom stanovené osobitné požiadavky na obsahové a formálne náležitosti kúpnej zmluvy. Záväzne sa tu vyžaduje písomná forma s tým, že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený. Zmluvné strany pri kúpnej zmluve musia byť dostatočne vymedzené menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu pri fyzickej osobe, pri právnickej osobe názvom, sídlom, identifikačným číslom, ak ho má pridelené, prípadne inými identifikačnými údajmi.

Predmet kúpnej zmluvy pri nehnuteľnosti musí byť vymedzený podľa katastrálnych území, parcelných čísel pozemkov evidovaných v súbore popisných informácii, druhov pozemkov, súpisných čísel stavieb a spoluvlastníckych podielov vyjadrených zlomkom k celku, výmer a v prípade zápisu spoluvlastníckych podielov menších než celok aj výmeru pripadajúcu na spoluvlastnícky podiel. Pri prevode nehnuteľnosti na základe zmluvy sa vlastníctvo nadobúda povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Daňová povinnosť uplatí pri predaji nehnuteľnosti v tom prípade, ak jej vlastníkom bola osoba kratšie než 5 rokov pred jej predajom. Daň z predaja nehnuteľnosti sa neplatí vtedy, ak vlastníte predmetnú nehnuteľnosť dlhšie ako päť rokov. Ak osoba nadobudla nehnuteľnosť do vlastníctva pred 1.1.2011 a zároveň v nej mala prihlásený trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov pred predajom nehnuteľnosti, je oslobodená od platenia dane, avšak treba spĺňať obidve podmienky súčasne.

Pri darovacej zmluve darca bezplatne prenecháva alebo sľubuje prenechať obdarovanému predmet darovania a ten dar alebo sľub prijíma. Medzi základné pojmové znaky darovacej zmluvy patrí bezodplatnosť, dobrovoľnosť a vymedzenie predmetu daru. V zmysle bezodplatnosti sa obdarovaný nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu a dobrovoľnosť znamená, že darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti.

Predmetom darovania môže byť akákoľvek vec za predpokladu, že je prevoditeľná. Aby nebolo možné predmet darovania zameniť, musí byť vymedzený dostatočne určito.

V prípade nehnuteľností pre vymedzenie predmetu darovania platia tie isté požiadavky, ako pre vymedzenie predmetu v kúpnej zmluve. Ak sa darovacia zmluva týka nehnuteľností je povinná písomná forma a takisto aj pri konsenzuálnej darovacej zmluve, kedy darca odovzdáva dar obdarovanému až po vzniku darovacej zmluvy, tzv. prijímanie sľubu.

Pri ponuke daru je darca povinný upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, obdarovaný je oprávnený vec vrátiť. Aj darca sa môže domáhať vrátenia daru vtedy, ak sa obdarovaný k nemu alebo k členom jeho rodiny správa tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Právo na vydanie daru ako majetkové právo darcu sa premlčuje vo všeobecnej premlčacej dobe troch rokov, ktorá začína plynúť prvý deň odo dňa, keď sa právo mohlo uplatniť po prvý raz. Darovanie je možné iba medzi živými.

Čo sa týka dani z darovania, táto daň bola upravená zákonom č. 554/2003 Z.z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a to v rámci daňovej reformy, s účinnosťou od 1.1.2004. Majetok nadobudnutý darovaním nepodlieha dani z darovania.