Kúpna zmluva za euro – jej neplatnosť a disimulovaný právny úkon

Na jednej strane majú účastníci zmluvy zmluvnú voľnosť v tom, akú výšku kúpnej ceny za nehnuteľnosť si dohodnú. Na strane druhej Občiansky zákonník v § 39 hovorí, že neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom. S odpoveďou na otázkou, či je neprimerane nízke protiplnenie v rozpore s dobrými mravmi sa vyporiadali viaceré súdne rozhodnutia.

V rozsudku Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 30 Cdo 1776/2007 zo dňa 17.06.2008 sa uvádza, že: „Mohou si tak sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Platné právo nemá žádné ustanovení o sjednání příliš nízké kupní ceny (laesio enormis), pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy.“ Z rozsudku je zrejmé, že samotná neprimeraná výška kúpnej ceny sama osebe nespôsobuje neplatnosť kúpnej zmluvy. Aby bola zmluva neplatná pre rozpor s dobrými mravmi, musia k nízkej cene pristúpiť aj skutočnosti, ktoré spolu spôsobujú rozpor s dobrými mravmi. Znenie rozsudku nájdete tu.

Uvedené potvrdil aj ďalší rozsudok 30 Cdo 1653/2009-154, podľa ktorého: „Platné právo neobsahuje právní institut neúměrného zkrácení (laesio enormis) řešící případy, kdy došlo ke sjednání příliš nízké kupní ceny, pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy. Nelze ovšem vyloučit, že okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi daného případu (nikoliv však sama o sobě) již naplňovat znaky jednání kolidujícího s dobrými mravy.“

„Nízká kupní cena, pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků, aniž by uzavření právního úkonu doprovázela (doprovázely), resp. na uzavření smlouvy měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, pochopitelně nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný důsledek. Stejně tak uzavření více kupních smluv mezi stejnými účastníky (byť) s (výrazně) odlišnými kupními cenami nepředstavuje okolnost, která by mohla zakládat úvahy o absolutní neplatnosti tohoto kterého právního úkonu z důvodu, že se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák.).“ Znenie rozsudku nájdete tu.

Kataster nehnuteľnosti nie je povinný skúmať, či určením neprimerane nízkej kúpnej ceny došlo k obchádzaniu zákona. Avšak keďže je kúpna zmluva odplatným právnym úkonom, výška kúpnej ceny nesmie byť nulová (výnimkou by bola len zmluva o prevode bytu a nebytového priestoru do vlastníctva nájomcu podľa § 5 ods. 5 a § 16 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov).

Okresný úrad, katastrálny odbor preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Kúpna zmluva za euro môže byť považovaná za disimulovaný právny úkon. V zmysle ust. § 41a „Ak právnym úkonom má byť zastretý iný právny úkon, platí tento iný úkon, ak to zodpovedá vôli účastníkov a ak sú splnené všetky jeho náležitosti. Neplatnosti takého právneho úkonu sa nemožno dovolávať voči účastníkovi, ktorý ho považoval za nezastretý.“

Podobne uviedol aj nedávny rozsudok Najvyššieho súdu SR z 27. júna 2019, sp. zn. 3 Cdo 244/2018, podľa ktorého „Neprieči sa zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy v prípade, na ktorý sa nevzťahuje cenová regulácia, dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová). V rámci zmluvnej voľnosti nie je v týchto prípadoch právnym poriadkom zakázané ani dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny (laesio enormis), resp. dojednanie, pri ktorom je „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľností“.“