Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť – byt, dom, garáž

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa spravuje § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka (ďalej len „zákon“). Špeciálnu právnu úpravu má kúpno predajná zmluva na byt a nebytový priestor a  predaj týchto nehnuteľností sa riadi aj ustanoveniami zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. 

V prípade záujmu o vypracovanie alebo spripomienkovanie zmluvy nás neváhajte kontaktovať na office@akmv.sk alebo telefonicky na 0915 046 749.

Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť nie je možné uzatvoriť podľa Obchodného zákonníka. Aj keby zmluvnými stranami boli podnikatelia, zmluva sa bude spravovať vždy ustanoveniami Občianskeho zákonníka o kúpnej zmluve. 

V prípade, ak je predmetom prevodu nehnuteľnosť, zákon vyžaduje písomnú formu zmluvy a tiež, aby prejavy účastníkov zmluvy boli zachytené na jednej listine.  

Ako uvádza odborná právna literatúra (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník – komentár. Iura Edition 2015), písomná forma sa vyžaduje pre „všetky zmluvy o prevodoch nehnuteľností, medzi ktoré treba zahrnúť kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy, zmluvy podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ako aj zmluvy, v ktorých len časť sa týka prevodu nehnuteľností.“ Zároveň dodáva, že následkom porušenia zákonnej povinnosti písomnej formy je absolútna neplatnosť zmluvy (opak je v prípade relatívnej neplatnosti zmluvy, ku ktorej dochádza, keď sa poruší písomná forma dohodnutá zmluvnými stranami). 

Slovným spojením „prejavy účastníkov zmluvy boli na zachytené na jednej listine“ sa nemyslí na jednej strane / hárku papiera. Zmluva môže byť spísaná aj na viacerých hárkoch, avšak tie musia byť pevne spojené / zošité a to už pred jej podpísaním (R 5/1988, S 69/2001). 

K základným náležitostiam kúpno predajnej zmluvy patrí určenie účastníkov, špecifikácia predmetu kúpy, záväzok predávajúceho dodať predmet kúpnej zmluvy kupujúcemu a previesť na neho vlastnícke právo k tomuto predmetu, určenie kúpnej ceny a záväzok nadobúdateľa kúpnu cenu zaplatiť. 

Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť by mala obsahovať aj náležitosti podľa katastrálneho zákona a to najmä označenie účastníkov konania. Ak je zmluvnou stranou fyzická osoba, v zmluve sa uvedú tieto jej údaje:

Ak je zmluvnou stranou právnická osoba, v zmluve sa uvedenie:

V kúpnej zmluve na nehnuteľnosť musí byť vymedzený aj predmet prevodu a to presne podľa § 42 ods. 2 katastrálneho zákona uvedením katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, informácie o evidencii parcely registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Ak ide o byt alebo nebytový priestor aj uvedenie čísla bytu, poschodia, vchodu, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. V zmluve sa uvádzajú aj spoluvlastnícke podiely zlomkom k celku, aj by bola nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve. O ďalších povinných náležitostiach kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor sa dočítate nižšie.

K tomu, aby prešlo vlastnícke právo k nehnuteľnosti na nadobúdateľa je potrebné povolenie vkladu do katastra nehnuteľností. Kataster má zo zákona lehotu 30 dní na rozhodnutie. Ak sa zaplatí zvýšený poplatok (ohľadne poplatkov pozri nižšie časť Kataster poplatky), lehota je skrátená na 15 dní. 

Pri návrhu na vklad katastrálny zákon uvádza, že účastník konania sa musí označiť údajmi uvedenými v § 24 ods. 1 katastrálneho zákona.

Návrh na vklad musí obsahovať viaceré náležitosti:

Účastník konania môže byť aj cudzinec, čiže vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže nadobudnúť aj cudzinec. Uvedené vyplýva okrem iného z devízového zákona § 19a, ktorý uvádza, že „Cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku okrem nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi.“ 

Sú rôzne právne názory na otázku, či je možné odstúpiť od už „zavkladovanej“ kúpnej zmluvy. Prikláňame sa k názoru, že to možné je a na spôsobilý spätný prevod vlastníckeho práva v prospech pôvodného prevodcu je potrebná listina spôsobilá na vykonanie záznamu. Touto listinou môže byť napríklad „notárska zápisnica, z ktorej bude zrejmé, že účastník od zmluvy odstúpil, pričom druhá zmluvná strana odstúpenie nespochybňuje a je si vedomá právnych dôsledkov odstúpenia.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník – komentár. Iura Edition 2015). Takouto listinou môže byť aj súdne rozhodnutie, v ktorom súd potvrdil platné odstúpenie od kúpno predajnej zmluvy. 

Kúpno predajnú zmluvu v zmysle Občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť aj na hnuteľnú vec. 

Kúpna cena na nehnuteľnosť je v zásade na dohode účastníkov zmluvy. Občiansky zákonník však v § 589 uvádza, že „Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.“ Cenový predpisom, ktorý má na mysli Občiansky zákonník je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, spolu s vyhláškou č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 

Následkom nerešpektovania cenových predpisov je relatívna neplatnosť časti kúpnej ceny upravujúcej kúpnu cenu. Neplatnou teda nebude celá kúpna zmluva. „Relatívnou neplatnosťou (§ 40a) je zmluva dotknutá iba v rozsahu, v ktorom odporuje zákonu, teda iba v časti, v ktorej sa dohodla cena. Ak sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, dovolá relatívnej neplatnosti, cena predmetu kúpnej zmluvy sa určí podľa cenového predpisu. Ak sa ten, kto bol úkonom dotknutý, relatívnej neplatnosti nedovolá, cena platí a zmluvné strany musia plniť podľa zmluvy.“ (Vojčík P. a kol: Občiansky zákonník – komentár. Iura Edition 2015) 

Pri dohodovaní kúpnej ceny je potrebné tiež sa vyhnúť tomu, aby sa uzavretím kúpnej zmluvy nezastieral iný právny úkon napríklad zmluva darovacia.  

S účinnosťou od 1.10.2018 obsahuje kataster nehnuteľností aj údaj o kúpnej cene za nehnuteľnosť (kúpnej cene za byt, kúpnej cene za nebytový priestor, kúpnej cene za rozostavaný byt aj rozostavaný nebytový priestor). Vyplýva to z § 7 písm. b) katastrálneho zákona. Do účinnosti novely sa v katastri evidovala len cena poľnohospodárskych a cena lesných pozemkov. Ako uvádza dôvodová správa k novele, spätne sa nebude kúpna cena nehnuteľnosti zisťovať a do katastra dopisovať. Kúpna cena nebude verejnosti prístupná, ale bude poskytnutá len na základe dopytu vybraného orgánu verejnej správy (NBS, Štatistický úrad SR, Ministerstvo financií SR a podobne.).

Kúpna zmluva na byt musí obsahovať okrem všeobecných náležitostí kúpnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka uvedené vyššie aj náležitosti upravené v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. 

Zmluva musí podľa § 5 obsahovať:

Prečítajte si aj: Kúpna zmluva a návrh na vklad – čo musia obsahovať aby prešli katastrom

To, či je nejaký priestor bytom a teda aplikujú sa naň ustanovenia spomínaného zákona, treba posudzovať podľa kolaudačného stavu. Vyplýva to aj z rozhodnutia Najvyššieho súdu SR zo dňa 30.06.2008 sp. zn. 2Cdo/122/2007 „Pri posúdení otázky, či miestnosť alebo súbor miestností je bytom vychádzajúc z ustanovenia § 118 ods. 1, 2 a § 685 a nasl. OZ treba vychádzať zo stavebnoprávnych predpisov. Vymedzenie pojmu bytu teda predpokladá právoplatné rozhodnutie stavebného úradu o tom, že miestnosť alebo súbor miestností sú trvalo určené na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Rozhodujúcim pre otázku, či v konkrétnom prípade ide o byt je kolaudačný stav a nie stav faktický, t.j. spôsob užívania miestností alebo súboru miestností.“ 

K nadobudnutiu vlastníckeho práva je nevyhnutné zmluvu zaslať na okresný úrad, katastrálny odbor, spolu s návrhom na vklad a prílohami. Vyššie spomínaný zákon vymenúva aj prílohy, ktoré sa spolu so zmluvou prikladajú k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Bude to najmä vyhlásenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov potvrdzujúce, že na predmete prevodu neviaznu nedoplatky. 

Katastrálny zákon sprísnil náležitosti návrhu na vklad s účinnosťou od 1.10.2018.  

Naše právne služby za vyhotovenie kúpno predajnej zmluvy sú účtované hodinovou sadzbou 100 EUR s DPH. Odhad prác závisí od náročnosti prevodu, zväčša sa pohybuje:

O poplatkoch pri prevode bytu sa dočítate nižšie v tomto článku. 

Aj v prípade, že na byt je viazaný hypotekárny úver (hypotéka) a byt je zaťažený záložným právom, je možné ho previesť na iného majiteľa. Uvedené však vždy odporúčame prekonzultovať s financujúcou bankou, ktorá úver pôvodnému vlastníkovi poskytla. 

V praxi nastáva často situácia, že sa hypotéka financujúcej banky pôvodného vlastníka vyplatí nadobúdateľom, čo sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti. Nadobúdateľ môže hypotéku vyplatiť buď v hotovosti z vlastných zdrojov alebo svojim úverom. Podmienkou je stanoviť zostatok úveru pôvodného vlastníka ku dňu vyplácania a nastaviť tak deň, keď sa bude úver vyplácať. Tieto lehoty je náročnejšie určiť, nakoľko musia byť v súlade s ostatnými dojednaniami v kúpnej zmluve. 

Pokiaľ sa úver vyplatí, financujúca banka pôvodného majiteľa vydá tzv. kvitanciu, na základe ktorej sa vymaže záložné právo viaznuce na kupovanej nehnuteľnosti. Je potrebné zabezpečiť, aby sa úver nevyplatil bez toho, aby mal nadobúdateľ zabezpečené nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. 

Ďalšou možnosťou je aj prevzatie pôvodného úveru prevodcu s tým, že v splácaní úveru bude pokračovať nadobúdateľ. Táto možnosť sa uplatňuje najmä v prípade prevodu nehnuteľnosti na rodinných príslušníkoch prevodcu, či vyporiadavaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. 

Záverom tejto časti upozorňujeme, že podmienkou financujúcej banky v prípade platenia kúpnej ceny v kombinácii s hotovosťou je, že hotovosť sa vypláca pred (alebo aspoň súčasne) s vyplatením prostriedkov z úveru financujúcej banky. Závisí to tiež od toho, či do procesu vstupuje len jedna banka alebo sa komunikuje aj s inou. Tiež uprednostňujeme notársku úschovu peňažných prostriedkov pred bankovou vinkuláciou.  

Banky tiež musia mať aj v prípade uvoľnenia peňažných prostriedkov z úveru súhlas osoby, ktorá si úver zobrala. Čiže bez ohľadu na to, či sú splnené podmienky na načerpanie úveru posledné slovo na uvoľnenie peňažných prostriedkov má osoba, ktorá je zaviazaná z úveru. Preto vždy odporúčame klientovi načerpanie peňažných prostriedkov z úveru do notárskej úschovy a až po splnení podmienok nastavených v zmluve (najčastejšie povolenie vkladu vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa) ich uvoľnenie v prospech prevodcu, čím sú chránené obe zmluvné strany. 

Vzhľadom na viaceré komplikácie, ktoré zvyknú nastať pri prevodoch nehnuteľností, odporúčame proces prekonzultovať s odborníkom.

V Obchodnom zákonníku je kúpna zmluva upravená v § 409 a nasl. Podľa Obchodného zákonníka nie je možné uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť, len na vec hnuteľnú. Kúpno predajná zmluva na nehnuteľnosť sa bude spravovať vždy ustanoveniami Občianskeho zákonníka podľa § 588 a nasledujúce aj napriek tomu, že bude uzatváraná výhradne podnikateľmi pri ich podnikateľskej činnosti. 

Podstatnými náležitosťami kúpno predajnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka sú:

Zmluvnými stranami kúpno predajnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka musia byť podnikatelia (relatívny obchod), môžu byť aj zahraničnými osobami. 

Nie všetky ustanovenia kúpnej zmluvy obsiahnuté v Obchodnom zákonníku majú kogentnú povahu a nemožno sa tak od nich ani dohodou zmluvných strán odkloniť. Sú to len štyri ustanovenia (§ 458, 459, 729 a 743), ostatné je možné dohodou zmluvných strán modifikovať. 

V tomto prípade upozorňujeme aj na § 756 Obchodného zákonníka a možnosť prednosti Viedenského dohovoru (Dohovoru OSN o zmluvách o medzinárodnej kúpe tovaru) pred ustanoveniami Obchodného zákonníka v prípadoch kúpnych zmlúv v medzinárodnom obchodnom styku. 

Dôležité je spomenúť, že samotným podpisom kúpno predajnej zmluvy na nehnuteľnosť sa nadobúdateľ nestáva jej vlastníkom, ale je potrebné, aby kataster nehnuteľnosti (okresný úrad, katastrálny odbor) povolil vklad vlastníckeho práva v prospech nadobúdateľa. 

Poplatky na úseku katastra nehnuteľností upravuje zákon o správnych poplatkoch. 

Za podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa platí správny poplatok 66 EUR. Ak sa návrh podá elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu, t.j. na 33 EUR. Elektronický návrh do katastra nehnuteľností však môžu podať len účastníci zmluvy, ktorý disponujú zaručeným elektronickým podpisom, prípadne ich zástupca (napríklad advokát, notár). V týchto prípadoch má katastrálny úrad lehotu 30 dní na rozhodnutie. 

V prípade, ak by účastníci žiadali, aby katastrálny odbor rozhodol v zrýchlenej lehote 15 dní, poplatky sú zvýšené a to:

Okrem vyššie uvedených, za výpis z katastra nehnuteľností (jeden list vlastníctva – LV do 20 parciel, stavieb, bytov) sa platí poplatok 8 EUR. Ten je potrebný napríklad pre účely banky, ak sa nehnuteľnosť financuje cez hypotekárny úver a zapisuje sa záložné právo v prospech banky. 

Ďalšie poplatky, s ktorými treba rátať, sú poplatky za úradné overenie podpisu prevodcu, tie sa pohybujú v eurách. Úradne overiť podpis je možné buď u notára alebo na matrike. Úradne overený podpis nadobúdateľa sa v zásade nevyžaduje. Úradne overený podpis sa vyžaduje len v týchto prípadoch uvedených v § 42 ods. 3 katastrálneho zákona: „Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené, ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.“ 

Rovnako sa nevyžaduje spísanie kúpno predajnej zmluvy ani notárom vo forme notárskej zápisnice. 

Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, prílohou zmluvy je potvrdenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na byte alebo nebytovom priestore neviaznu nedoplatky. Za toto potvrdenie si niektorý správca alebo spoločenstvo zvykne pýtať administratívny poplatok za vyhotovenie. 

Zároveň uvádzame aj naše ceny za právne služby v danej oblasti. Ceny sú však len orientačné, záväzná cenová ponuka bude ušitá na mieru každému klientovi. V zásade pracujeme v tejto oblasti na hodinovej sadzbe, ktorá je 120 EUR s DPH. Rozsah prác je nasledovný:

Aj keď realitná kancelária často ponúka servis vo veci prípravy zmlúv, neodporúčame uzatvárať kúpnu zmluvu bez toho, aby prešla rukami advokáta. Pracovníci realitnej kancelárie často nie sú advokáti a v praxi sme riešili značné množstvo problémov, ktoré vyvstali najmä pri právnych vzťahoch zo zmlúv, ktoré neboli advokátom skontrolované.

Na úvod tejto časti je potrebné povedať, že je nutné rozlišovať medzi garážou v bytovom dome, garážovým stojiskom v bytovom dome a samostatne stojacou garážou (samostatnou nehnuteľnosťou). 

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vymedzuje prvé dva pojmy. V paragrafe 2 uvádza, že garážou v dome sa myslí nebytový priestor v dome, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel, zatiaľ čo garážovým stojiskom je plošne vymedzená časť garáže v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom. 

Samostatne stojaca garáž (samostatný garážový box) aj so zastavaným pozemkom, sa predáva kúpnou zmluvou uzavretou podľa Občianskeho zákonníka. V prípadoch, keď pozemky pod garážou nie sú vyporiadané, je možné previesť aj len garáž bez pozemku, ak sa tak nadobúdateľ rozhodne. 

Pri účastníkoch sa v kúpno predajnej zmluve na garáž uvedie ak ide o fyzickú osobu:

Ak ide o právnickú osobu:

V kúpno predajnej zmluve na garáž je potrebné okrem špecifikácie účastníkom špecifikovať aj predmet prevodu, čiže samotnú garáž a to podľa listu vlastníctva, na ktorom je garáž zapísaná. Podrobnosti špecifikácie sú uvedené v § 42 ods. 2 katastrálneho zákona. Pri nehnuteľnostiach je potrebné v zmluve uviesť informáciu týkajúcu sa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku. 

V praxi sa stáva, že sa predáva parkovacie miesto v bytovom dome. Často sa v tomto prípade predáva podiel na jednom nebytovom priestore. Čiže jedno parkovacie miesto nebude mať samostatné číslo nebytového priestoru, ale pri konkrétnom vlastníkovi bude uvedený len jeho podiel na jednom priestore, ktorým je napríklad celá plocha poschodia, kde sú parkovacie miesta. Jednotlivý vlastník sa potom stáva podielovým spoluvlastníkom celého priestoru. V  prípade kúpy parkovacieho miesta takýmto spôsobom je potrebné sa vyporiadať aj s predkupných právom ostatných spoluvlastníkom. V prípade takýchto prevodov sa nadobúdateľ zaväzuje, že si neuplatní predkupné právo k ostatným prevádzaným spoluvlastníckym podielom. Uvedené sa nemusí týkať len parkovacieho miesta, ale aj inej časti nehnuteľnosti, ktorá je takýmto spôsobom v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.