Nájomná zmluva dojednaná na neobvykle dlhú dobu

Nájomná zmluva má teda dočasný charakter, pričom jej trvanie je určené dohodou zmluvných strán. V zmysle platnej právnej úpravy môže byť nájomná zmluva dojednaná na určitú dobu alebo na neurčitú dobu, čo má vplyv predovšetkým na možnosti skončenia nájmu.

Skončenie nájmu dojednaného na určitú dobu je upravené v ustanovení § 676 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže nájom skončiť uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný alebo dohodou zmluvných strán.

Skončenie nájmu dojednaného na neurčitú dobu je upravené v ustanovení § 677 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého môže nájom skončiť výpoveďou alebo dohodou zmluvných strán.

Na rozdiel od osobitnej právnej úpravy nájmu poľnohospodárskych a lesných pozemkov zakotvenej v zákone č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, všeobecná právna úprava nájmu v Občianskom zákonníku nezakotvuje obmedzenia určujúce minimálnu alebo maximálnu dobu trvania nájomnej zmluvy na dobu určitú. Preto sa „v praxi možno stretnúť s prípadmi, keď sa vlastník nehnuteľnosti namiesto jej predaja rozhodne nehnuteľnosti prenajať na neobvykle dlhú dobu. Zvyčajne sa tak deje za účelom obchádzania zákona (napr. ak ide o pozemok vo vlastníctve obce alebo štátu), keď sa kúpna zmluva simuluje nájomnou zmluvou.“ (FEKETE, I.: Občiansky zákonník 2. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011. ISBN: 978-80-89447-50-3).

Dojednaním nájomnej zmluvy na neurčitú dobu s dohodnutou neobvykle dlhou dobou trvania zmluvy by teda došlo k situácii, kedy by nebolo možné skončenie takejto zmluvy výpoveďou, hoci trvanie zmluvy by presahovalo dĺžku života zmluvných strán – fyzických osôb a pravdepodobne aj dĺžku existencie zmluvných strán – právnických osôb. (Za predpokladu, že zmluvné strany si v nájomnej zmluve nedohodli možnosť skončenia nájmu výpoveďou.)

Podľa ustanovenia § 680 Občianskeho zákonníka pri zmene vlastníctva k prenajatej veci vstupuje nadobúdateľ prenajatej veci do práv prenajímateľa. Pokiaľ dôjde k zmene vlastníka predmetu nájmu, ktorým je nehnuteľnosť, zakotvuje Občiansky zákonník možnosť vypovedania nájomnej zmluvy, pričom však takúto možnosť priznáva iba nájomcovi. V praxi by teda mohla nastať situácia, kedy by bol právny nástupca prenajímateľa, ktorý zomrel alebo zanikol počas trvania nájmu dojednaného na neobvykle dlhú dobu viazaný nájomnou zmluvou bez možnosti jej vypovedania.

Nedostatky právnej úpravy v určitej miere koriguje rozhodovacia činnosť súdov. Najvyšší súd ČR v odôvodnení rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2747/2004 uvádza: „dojednanie o dĺžke nájmu presahujúce obvyklú dĺžku ľudského života nemôže používať výhody zmluvného vzťahu na dobu určitú. Zastáva preto záver, podľa ktorého takéto ustanovenie svedčí pre záver, že obsahovo ide o zmluvu dojednanú na dobu neurčitú… I dovolací súd zastáva preto názor, že samotné zmluvné dojednanie presahujúce dĺžku obvyklého ľudského života nevedie k neplatnosti celej nájomnej zmluvy.“

Naopak v rozsudku sp. zn. 28 Cdo 2391/2004 Najvyšší súd ČR v konkrétnom prípade rozhodol, že nájomnú zmluvu uzavretú na dobu 20 rokov nie je možné kvalifikovať ako nájomnú zmluvu uzavretú na neurčitú dobu.

Nakoľko rozhodovacia prax súdov neurčuje presné hranice dĺžky nájmu, ktorý by ešte bolo možné považovať za dojednaný na určitú dobu a tiež z dôvodu malého množstva rozhodnutí slovenských súdov k predmetnej otázke by v záujme väčšej právnej istoty zmluvných strán bolo vhodné, aby v budúcnosti právna úprava zakotvovala hornú hranicu pre možnosť uzavrieť nájomnú zmluvu na určitú dobu.