Nároky vlastníka pozemku zastavaného bytovým domom

V praxi sa bežne vyskytujú prípady, kedy je bytový dom postavený na pozemku vo vlastníctve inej osoby, ako sú vlastníci bytov v bytovom dome, resp. spoluvlastníci spoločných častí bytového domu. V článku popisujeme, ako takúto situáciu upravuje zákon a aké nároky potvrdzuje rozhodovacia prax súdov.

Podľa ustanovenia § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“): „Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností.“

Zákon o vlastníctve bytov pritom priamo odkazuje na právu úpravu vecných bremien zakotvenú v § 151n a nasledujúcich Občianskeho zákonníka. Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.“

V tomto prípade sú teda práva zodpovedajúce vecným bremenám spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, ktorým je pozemok zastavaný.

Zákon nezakotvuje bližšiu právnu úpravu náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva v súvislosti s vyššie citovaným ustanovením zákona o vlastníctve bytov, avšak aj v zmysle Ústavy je obmedzenie vlastníckeho práva možné za náhradu. Detailnejšie informácie o náhrade na vznik vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov nachádzame predovšetkým v rozhodovacej praxi súdov.

Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí II. ÚS 506/2011 zo dňa 03.11.2011 vychádza z toho, že právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom povinného z vecného bremena. Táto náhrada má predstavovať jednorazové, nie opakované plnenie. Ústavný súd SR pritom uvádza, že: „Nárok na finančnú náhradu za vznik vecného bremena je majetkovým právom a každé majetkové právo podlieha premlčaniu. V danom prípade platí všeobecná trojročná premlčacia lehota.“

Najvyšší súd SR ako súd dovolací riešil obdobnú otázku týkajúcu sa priznávania primeranej náhrady za zriadenie vecného bremena v rozsudku zo dňa 24. marca 2015, sp. zn. 7Cdo/26/2014, ako aj v rozsudku zo dňa 14. apríla 2016, sp. zn. 3Cdo/49/2014, ktoré rozhodnutie 9Co/113/2020 bolo uverejnené aj v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR č. 8/2016 pod č. R 73/2016. V tomto rozhodnutí bol vyslovený právny záver, že finančná náhrada za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. je nepochybne  majetkovým právom osoby, ktorá je povinným subjektom z vecného bremena. Predmetné  bremeno vzniká „in rem“, vzťahuje sa na každého vlastníka zaťaženého pozemku bez ohľadu na spôsob zmeny vlastníctva. Finančná náhrada za vznik vecného bremena je nepochybne jednorazová; nemá teda charakter opakovaného plnenia a v súdnom konaní ho môže vlastník úspešne uplatniť iba v zákonom stanovenej premlčacej lehote.

Ani ďalšie rozhodnutia ústavného súdu týkajúce sa posudzovania opakovanosti finančnej náhrady za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov, v ktorých posudzoval ústavnosť rozhodnutí založených na obdobných záveroch (sp. zn. I. ÚS 474/2013, IV. ÚS 227/2012, I. ÚS 1/2012, II. ÚS 506/2011), na rozhodovacej praxi nič nezmenili.

Dôležité tiež je, že v prípade zmeny vlastníka zaťaženého pozemku právo na finančnú kompenzáciu na vznik vecného bremena neprechádza na nového vlastníka pozemku. Podľa rozhodnutia Ústavného súdu SR II. ÚS 506/2011: „Tento nárok je teda len jeden a má ho ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, v danom prípade v čase účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993. ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti už nadobudol pozemok aj s vecným bremenom, a preto nie je možné, aby ako ďalší nadobúdateľ už zaťaženého pozemku s už existujúcim vecným bremenom sa domáhal finančnej náhrady za jeho vznik. Bolo vecou pôvodného vlastníka pozemku, či si nárok na túto finančnú náhradu uplatní alebo nie. V zápornom prípade však nárok neprechádza na nového majiteľa ako kupujúceho.“

Ústavný súd taktiež zobral do úvahy, že pri prevode pozemku zaťaženého vecným bremenom nový vlastník už vie, že pozemok je zaťažený a existencia vecného bremena by sa mala odraziť na kúpnej cene. Preto nie je logické, aby nový povinný z vecného bremena žiadal ešte aj kompenzáciu za zriadenie vecného bremena, ktorú bol oprávnený požadovať už právny predchodca.