Neplatnosť rezervačnej zmluvy, vrátenie depozitu realitnou kanceláriou

Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných / záväzkových vzťahov, čo v praxi často spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Duplicitná právna úprava nevyníma ani zmluvu o sprostredkovaní. V zásade platí, že najčastejšie je na strane sprostredkovateľa podnikateľ, ktorý vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej záujemca o kúpu, ktorý podnikateľom nie je. V zmysle ustanovenia § 261 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Obchodný zákonník“) daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka dáva zmluvným stranám možnosť voľby, v zmysle toho, že účastníci záväzku prejavia svoju vôľu riadiť sa vo svojom záväzkovom vzťahu Obchodným zákonníkom.

Považujeme za potrebné poukázať na tú skutočnosť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkúvanej a až tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva. V tejto otázke je zaujímavé rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „…súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka je teda neplatná a sprostredkovateľská zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom.“

Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa. Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“). Zároveň dodávame, že takáto sprostredkovateľská zmluva musí byť posudzovaná ako zmluva spotrebiteľská.

V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostrekovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká. Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo 148/2010: „… ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“ Inak sprostredkovateľ nárok na odmenu nemá, a to ani vtedy, ak urobil všetko pre uzavretie sprostredkúvanej zmluvy a tá nebola uzatvorená hoc aj vinou záujemcu.

Samozrejme súkromné právo je v zásade považované za právo, ktoré umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t. j. je dispozitívne – tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. Zn. 33Cdo 831/1998).

Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta je upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na úvod príspevku je relevantná zmluvná pokuta podľa ustanovení občianskeho práva. Zmluvná pokuta je v súlade s ustanovením § 544 Občianskeho zákonníka sankčným inštitútom, ktorý plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Zásadným pojmom zmluvnej pokuty je to, že zmluvná pokuta je dôsledkom porušenia zmluvnej povinnosti, ktorú zmluva zabezpečuje.

V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. „Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať. Zmluvná pokuta v sprostredkovateľskej zmluve viazaná na neuzavretie sprostredkúvanej zmluvy je absolútne neplatná.

Veľmi zaujímavým pojmom v sprostredkovateľských zmluvách býva cena rezervácie, ktorá môže znamenať, že poplatok v sprostredkovateľskej zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale akýsi poplatok za rezerváciu kúpy a v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je tento ponechaný sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V danom prípade je sprostredkovateľská zmluva kumuláciou dvoch zmluvných dojednaní, a to zmluvy o rezervácii (čo je nepomenovanou zmluvou) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta. Stanovisko súdu v prejedávanom prípade: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy. ….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu do určenej lehoty. Druhé dojednanie spĺňa všetky zákonom požadované náležitosti dohody o zmluvnej pokute, pričom zakladá vedľajší zaisťovací záväzok.“

Súd ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Obč. zák. „Posudzovaná nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. ….. Pokiaľ sa subjekt zaviaže k uzatvoreniu zmluvy (ako dvojstranného právneho úkonu), je možné túto povinnosť vymáhať len žalobou na nahradenie prejavu vôle; takáto žaloba však logicky neprichádza do úvahy tam, kde má budúcu zmluvu uzavrieť osoba odlišná od účastníkov zmluvy, ktorej predmetom je dojednanie zmluvy o budúcej zmluve.“

V prípade podnikateľa a nepodnikateľa pri sprostredkovateľskej zmluve, aj v prípade voľby Obchodného zákonníka, bude aplikovaný právny režim Občianskeho zákonníka. Pokiaľ medzi účastníkmi sprostredkovateľskej zmluvy neexistuje odlišné dojednanie, nárok na odmenu sprostredkovateľa vzniká, len ak došlo k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy jeho pričinením. Sankcionovanie neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je nemožné a takéto dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné. V prípade, že súčasťou sprostredkúvanej zmluvy je aj dojednanie o rezervácii, ide o zmluvu zmiešanú. Cena rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu zákona a je neplatné. Bez ohľadu na to, či rezervačná zmluva je súčasťou zmiešanej zmluvy so zmluvou sprostredkovateľskou alebo je samostatnou zmluvou o rezervácii nehnuteľnosti.