Pravidlá vlastníctva bytov a nebytových priestorov

Dňa 30. októbra bola v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025. Zmeny zavedené novelou budú v texte vyznačené podčiarknutím nového znenia.

Novela umožňuje vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov v dome hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania – princíp hlasovania zostáva zachovaný. Elektronický spôsob hlasovania možno použiť len pri písomnom hlasovaní.

Podľa nového ustanovenia § 14a ods. 5 BytZ sa elektronické hlasovanie uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a ods. 6 BytZ).

Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci („Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. ), ktorou je príkaz na hlasovanie. To ale neznamená, že splnomocniteľ nemá právo splnomocnencovi takýto príkaz udeliť.

Od 1. januára 2025 však bude otázka rozsahu oprávnení vyplývajúcich z takejto plnej moci ponechaná výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

Novelou sa stanovuje, že v prípade, ak má stavebnou úpravou vzniknúť nová spoločná časť (napr. balkón, lodžia), spoločné príslušenstvo či spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo domu, pri hlasovaní o takejto úprave sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudne novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1.4.2023. Uvedená novela prináša nové legálne definície zaužívaných pojmov, ktoré sú dôležité najmä, ak sa rozhodnete previesť vlastnícke právo k bytu či nebytovému priestoru alebo pri správe, ako aj pri všetkých ďalších právnych úkonoch týkajúcich sa bytov a nebytových priestorov.

V zmysle novely sú vybrané pojmy definované nasledovne:

Dom:

Byt: miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na bývanie ako samostatná bytová jednotka.

Nebytový priestor: miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Podlahová plocha: plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu; do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu.

Spoločná časť domu: časť domu nevyhnutná na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strecha, chodba, obvodové múry, priečelie, vchody, schodištia, terasa, podkrovie, povala, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, ako aj miestnosť domu, ktorá je určená na spoločné užívanie a umiestnenie technologických zariadení, najmä práčovne, kotolne, sušiarne alebo kočikárne.

Spoločné zariadenie domu: technologické zariadenie, ktoré je určené na spoločné užívanie a slúži výlučne tomuto domu, a to aj keď je umiestnené mimo domu, najmä výťah, zariadenie na výrobu tepla a teplej úžitkovej vody, vzduchotechnika, spoločné elektrické a telekomunikačné rozvody, bleskozvod, komín, vodovodná prípojka, teplonosná prípojka, kanalizačná prípojka, elektrická prípojka, plynová prípojka a telekomunikačná prípojka.

Príslušenstvo domu: stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány.

Priľahlý pozemok: oplotený pozemok susediaci s domom, ktorý slúži výlučne tomuto domu.

Prevádzka: činnosti a prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku v stave spôsobilom na ich riadne užívanie; za prevádzku sa považujú aj povinné revízie technických zariadení podľa osobitného predpisu.

Údržba: činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Oprava: odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho stavu alebo prevádzkyschopného stavu.

Rekonštrukcia: zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

Modernizácia: obnova, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva domu.

Garáž v dome: nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.

Garážové stojisko: plošne vymedzená časť garáže v dome.

Skladový priestor: časť nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu.

Domový poriadok: súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a priľahlého pozemku schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka. Povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.

O zverejňovaní zoznamu neplatičov v dome sme písali aj v našom článku.