Odstúpenie od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu neplatenia nájomného

Podľa lex specialis č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je omeškanie s platením nájomného dôvodom len na výpoveď nájomnej zmluvy.Odstúpenie prenajímateľa od nájomnej zmluvy na nebytové priestory je upravené v § 679 Občianskeho zákonníka, ktorý sa subsidiárne použije pri úprave nájmu nebytových priestorov. Podľa tohto dispozitívneho ustanovenia Občianskeho zákonníka prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda.

Toto ustanovenie však ďalej uvádza, že “Ak nejde o byt alebo nebytový priestor, môže prenajímateľ tiež odstúpiť od zmluvy, ak nájomca, hoci upomenutý, nezaplatil splatné nájomné ani do splatnosti ďalšieho nájomného, a ak je táto doba kratšia ako tri mesiace, do troch mesiacov, alebo ak s ohľadom na právoplatné rozhodnutie príslušného orgánu treba prenajatú vec vypratať.”

Najvyšší súd SR dal predmetným uznesením jasnú odpoveď na otázku, či je možné dohodou zmluvných strán vyjadrenej v nájomnej zmluve sa od ustanovenia Občianskeho zákonníka odchýliť.

Podľa odôvodnenia predmetného uznesenia Najvyššieho súdu SR nemožno zo žiadneho ustanovenia Občianskeho zákonníka ani z ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. vyvodiť vylúčenie možnosti aplikácie všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch aj na dojednanie v nájomnej zmluve o možnosti odstúpenia od zmluvy z dôvodu nezaplatenia nájomného.Ako ďalej uviedol Najvyšší súd “Účastníkom právneho úkonu, ktorí rešpektujú dôsledky plynúce z kogentnej špeciálnej úpravy, nemožno uprieť, aby si v medziach daných všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka dohodli aj taký spôsob zániku ich zmluvného záväzku, ktorý má oporu v platnom práve. Dispozitívne ustanovenie § 679 ods. 3 Občianskeho zákonníka nebránilo účastníkom zmluvy o nájme nebytových priestorov dojednať si možnosť odstúpenia od zmluvy pre prípad neplatenia nájomného. Pokiaľ účastníci zmluvy o nájme nebytových priestorov túto možnosť využili, treba právny dôsledok z toho plynúci rešpektovať.”