Bytové náhrady

Z Vami položenej otázky predpokladáme, že ste vlastníčkou predmetnej nehnuteľnosti, no zreteľne nám z nej nevyplýva, či máte s Vaším priateľom uzatvorenú nájomnú zmluvu, ktorej predmet nájmu tvorí táto nehnuteľnosť. Predpokladáme však, že Vaša otázka smeruje k tomu, či ste Vášmu priateľovi povinná poskytnúť bytovú náhradu pre prípad potenciálneho ukončenia Vášho vzájomného osobného vzťahu. 

Vo všeobecnej rovine však možno konštatovať nasledovné: 

V prípade, ak by vlastník nehnuteľnosti mal záujem na tom, aby sa z takejto nehnuteľnosti táto osoba vysťahovala, môže podľa zákona o hlásení pobytu (zákon č. 253/1998 Z. z.) podať ohlasovni pobytu príslušného mesta alebo obce, v ktorej sa nachádza nehnuteľnosť, návrh na zrušenie trvalého pobytu takejto osoby. Ohlasovňa takejto osobe trvalý pobyt na návrh vlastníka zruší, ak sa preukáže, že takáto osoba nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo. 

V prípade, ak by vlastník nehnuteľnosti mal s osobou, ktorá má v jeho nehnuteľnosti prihlásený trvalý pobyt, zároveň uzatvorenú aj nájomnú zmluvu a táto by bola stále v platnosti (t. j. neuplynula by ešte doba, na ktorú bola nájomná zmluva uzatvorená a pod.) a mal by záujem na tom, aby sa z takejto nehnuteľnosti táto osoba vysťahovala, musel by s takouto osobou túto nájomnú zmluvu ukončiť, a to buď dohodou alebo výpoveďou. 

Povinnosť prenajímateľa (vlastníka) poskytnúť bytovú náhradu by sa v takomto prípade vzťahovala len na prípad, ak by prenajímateľ chcel ukončiť nájomný vzťah s nájomcom formou výpovede, avšak i to len z určitých dôvodov, ktoré sú uvedené v § 711 ods. 1  Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). 

Zjednodušene povedané – ak vlastník nehnuteľnosti býva v tejto nehnuteľnosti s osobou, ktorá v nej má prihlásený trvalý pobyt, no nemá s vlastníkom uzatvorenú nájomnú zmluvu, nevzniká mu (a to ani po uplynutí akéhokoľvek časového obdobia) povinnosť poskytnúť takejto osobe bytovú náhradu v prípade, ak by nemal záujem na ďalšom zotrvávaní takejto osoby v predmetnej nehnuteľnosti. 

Rozlišujeme tri druhy bytových náhrad, a to náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie. 

Kedy vznikne právo na bytovú náhradu je vymedzené v § 712 Občianskeho zákonníka. Väčšinou ide o prípady, keď prenajímateľ dá nájomcovi výpoveď z nájmu. Predpokladom poskytnutia bytovej náhrady teda je, aby bola uzavretá nájomná zmluva. Tá síce môže byť uzavretá aj ústne, avšak jej pojmovým znakom je odplatnosť (nájomca Vám ako prenajímateľovi musí platiť nájomné). Pokiaľ nájomná zmluva (hoci aj ústna) nebude preukázaná, nájomcovi po ukončení nájmu nevznikne nárok na bytovú náhradu. 

Podľa § 712 Občianskeho zákonníka sa musí poskytnúť bytová náhrada v týchto prípadoch:

„(1) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa ^5f) alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov, ^5g) nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b), právo na bytovú náhradu.

(2) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) a ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

(3) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.

(4) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.

(5) Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, poskytne sa nájomcovi namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie.

(6) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. g), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.

(7) Ak ide o prípady podľa § 705 ods. 2 prvej vety, stačí rozvedenému manželovi, ktorý je povinný byt vypratať, poskytnúť náhradné ubytovanie; súd však z dôvodov hodných osobitného zreteľa môže rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo na náhradný byt.

(8) Ak ide o prípady podľa § 705 ods. 1 a 2 druhej vety môže súd, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa, rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo len na náhradné ubytovanie alebo na prístrešie. Ak sa rozvedený manžel za trvania manželstva alebo po rozvode manželstva voči druhému manželovi alebo voči blízkej osobe, ktorá s ním býva spoločne v byte, dopúšťal alebo dopúšťa fyzického násilia alebo psychického násilia, súd rozhodne, že bytová náhrada mu nepatrí.

(9) Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu. ^5h)“

Prečítajte si aj:

Užívanie nehnuteľnosti po skončení nájmu

Vypratanie z bytu

Nájom bytu môže byť dojednaný podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej ako „zákon o krátkodobom nájme bytu“). 

Dojednanie nájmu podľa Občianskeho zákonníka: 

Podľa § 711 ods. 1, písm. d) Občianskeho zákonníka: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“ Vo výpovedi musí byť dôvod výpovede skutkovo vymedzený dostatočne určito, tak aby nemohlo dôjsť k zameneniu s iným dôvodom, inak by bola výpoveď neplatná. 

V prípade platnej výpovede sa nájom bytu skončí uplynutím výpovednej lehoty. Podľa § 710 ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.“ 

Ak bolo dôvodom výpovede, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa v jeho prípade predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov. 

Podľa § 711 ods. 5 Občianskeho zákonníka: „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.“ 

Podľa § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka, v prípade skončenia nájomného pomeru z dôvodu neplatenia nájomného nájomcom, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) (teda, keď nepreukáže, že je z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi) nájomca nemá právo na bytovú náhradu. V prípade dôvodov hodných osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie. 

Ak sa nájomný pomer z vyššie uvedených dôvodov skončil nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt, ktorý ale môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať a môže byť poskytnutý aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť však musí byť taká, aby bolo možné denné dochádzanie nájomcu do práce. 

Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu neuhrádzania nájomného nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, poskytne sa nájomcovi namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie. 

Bytové náhrady, teda náhradný byt, náhradné ubytovanie a prístrešie sú v § 712 Občianskeho zákonníka vymedzené nasledovne: „Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.“ 

Pokiaľ nájomcovi vznikol nárok na bytovú náhradu, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým zodpovedajúca bytová náhrada nie je pre neho zabezpečená. 

Dojednanie nájmu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu: 

Odlišná je právna úprava podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Podľa § 7 ods. 1, písm. b) zákona o krátkodobom nájme bytu: „Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.“ 

Krátkodobý nájom bytu sa po podaní písomnej výpovede končí uplynutím výpovednej lehoty, ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená. Výpovedná lehota nesmie byť v prípade výpovede z dôvodu neplatenia nájomného kratšia ako pätnásť dní. 

Podľa § ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.“

Hoci sa na krátkodobý nájom bytu vzťahuje aj časť právnej úpravy nájmu podľa Občianskeho zákonníka, nejedná sa o právnu úpravu skončenia nájmu, ani bytových náhrad. Právo na bytovú náhradu by teda nájomcovi v prípade uzavretia nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu v prípade neplatenia nájomného nevzniklo.

Upozorňujeme však, že zákon o krátkodobom nájme bytu ukladá prenajímateľovi povinnosť registrácie podľa zákona o dani z príjmov a porušenie tejto povinnosti sankcionuje tým, že na skončenie nájmu sa budú aplikovať výpovedné dôvody podľa Občianskeho zákonníka (neplatenie nájmu dlhšie ako tri mesiace). Výpovedná doba v takomto prípade nemôže byť kratšia ako dva mesiace.