Časť domu stojí na pozemku suseda – aké nároky má kupujúci domu

V súlade s ustanovením § 499 zákona č. 46/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“): „Kto prenechá inému vec za odplatu, zodpovedá za to, že vec v čase plnenia má vlastnosti výslovne vymienené alebo obvyklé, že ju možno použiť podľa povahy a účelu zmluvy alebo podľa toho, čo účastníci dojednali, a že vec nemá právne vady.“ O právne vady ide vtedy, ak vady bránia tomu, aby nadobúdateľ po právnej stránke nadobudol k poskytnutej veci podľa zmluvy tie práva, ktoré nadobudnúť mal (napr. ak scudziteľ síce previedol na nadobúdateľa vlastnícke právo, avšak jeho predmet je zaťažený vecným právom tretej osoby.) Dodávame, že zodpovednosť za vady nastáva len vtedy, ak vec bola vadná v dobe plnenia, pričom nie je dôležité, či vada sa navonok prejavila až neskôr. 

Vzhľadom na uvedené, vo Vašom prípade možno uvažovať o tzv. právnej vade veci. Nárok zo zodpovednosti za vady nemožno uplatňovať len v prípade:

• zjavných vád
• vád, ktoré možno zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností
• ak sa vec prenechá ako stojí a leží

Iba v prípade, že poloha pozemku susedy pod domom je zrejmá z údajov zapísaných v katastri nehnuteľností sa danej zodpovednosti viete zbaviť. Uvedené preto odporúčame preveriť na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. 

Uvedené však platí len v prípade, ak ste ako scudziteľ výslovne kupujúceho neubezpečil, že vec je bez akýchkoľvek vád. Pojem „ťarcha“ nie je úplne totožný s pojmom „vada“. Podľa zákona o katastri nehnuteľností „…C – ťarcha obsahuje vecné bremeno (obsah vecného bremena, označenie oprávneného z vecného bremena vrátane zápisu vecného bremena v liste vlastníctva oprávneného), záložné práva (označenie záložného veriteľa), predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv (označenie oprávneného z predkupného práva), iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva, a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti C; v časti C sa výška dlhu neuvádza.“ 

Ak by zo strany súdu bola táto vada považovaná za právnu vadu a nebolo by ju možné zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností, nastupuje Vaša zodpovednosť ako predávajúceho. Je pritom irelevantné, či ste ako predávajúci o takejto vade vedel alebo nie. V týchto intenciách sa nesie aj judikatúra súdov Slovenskej republiky, napr. : „….zodpovednosť za vady má objektívnu povahu, za ktorú predávajúci zodpovedá, ak vec vykazovala vadu v čase uzavretia zmluvy bez zreteľa na to, či o vade vedel, alebo nie.“ (Rozsudok Krajského súdu v Košiciach, sp. zn. 5Co/42/2013, zo dňa 09.07.2013) alebo: „subjektívna nevedomosť o týchto problémoch na strane predávajúcich, nie je právne významná a nemôže zabrániť dôsledkom, ktoré vyplývajú z aplikácie ustanovenia § 597 ods. 1,2 Občianskeho zákonníka, ako to správne urobil súd prvého stupňa.“ (Rozsudok Krajského súdu v Prešove, sp. zn. 1Co/123/2014, zo dňa 22. 09. 2014) 

Zákon dáva kupujúcim dve možnosti a to využitie ustanovenia § 507 Občianskeho zákonníka alebo § 597 Občianskeho zákonníka. V zásade má kupujúci nasledujúce možnosti:

• ak pre vadu nemožno vec užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy alebo
• sa môže nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny
• výmeny, alebo
• opravy alebo
• doplnenia toho, čo chýba

Ustanovenie § 507 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy. Inak sa môže nadobúdateľ domáhať buď primeranej zľavy z ceny, výmeny, alebo opravy alebo doplnenia toho, čo chýba.“ 

V zásade by teda prichádzalo do úvahy len použitie prvých dvoch možností. Zrušiť zmluvu by bolo možné len ak nemožno vec užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, čo by posúdil súd, aj keď sa skôr domnievame, že užívaniu daná vada nebráni. Rovnako právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým avšak opäť len za podmienky, že vec je neupotrebiteľná na účel, ktorému má slúžiť. Opäť by súd musel vyjadrenia v zmluve posúdiť či ide o ubezpečenie o tom, že vec je bez akýchkoľvek vád. 

Okrem uvedeného by prichádzal do úvahy aj nárok na náhradu škody, ktorá z vady kupujúcemu vznikla, ako aj právo na náhradu potrebných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady. Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. 

Zásadnou otázkou teda je, či vadu bolo možné zistiť z príslušnej evidencie nehnuteľností (eviduje príslušný úrad katastrálne mapy ohľadne pozemku pod domom, ktoré by potvrdzovali súčasný stav). Ak existuje, zodpovednosti sa zbavíte. Ak však nie, nastupuje zodpovednosť ako je vyššie popísaná. Ak by súd posúdil Vaše vyjadrenie v zmluve, že ste kupujúcich ubezpečovali, že vec je bez vád, mal by kupujúci aj právo od zmluvy odstúpiť. 

Súd Vám určite nemôže nariadiť „dodať chýbajúce metre“ kupujúcemu. Jedine by si mohol kupujúci uplatňovať voči Vám nároky zo zodpovednosti za vady ako sú popísané vyššie (napr. zľava z kúpnej ceny, náhrada vzniknutej škody a pod.). Vzťahy s vlastníčkou časti pozemku zastavaného domom si musí riešiť kupujúci, ten má právo v zmysle § 135c Občianskeho zákonníka požadovať zriadenie za náhradu vecného bremena, ktoré je nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.