Investície do spoločnej nehnuteľnosti

Podielové spoluvlastníctve je upravené v Občianskom zákonníku. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“

Z uvedeného vyplýva, že na nákladoch spojených so spoločnou vecou sa spoluvlastníci podieľajú pomerne podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Zákon však nevylučuje, aby spoluvlastníci medzi sebou uzavreli dohodu, ktorá by financovanie vybudovania studne upravila odchýlne.

Upozorňujeme, že spoluvlastnícke podiely v otázke sú uvedené nesprávne, nakoľko súčet všetkých spoluvlastníckych podielov na veci vyjadrených zlomkom musí byť 1.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva upravuje Občiansky zákonník. Podľa § 141 ods. 1: „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.“ 

Podľa § 142 ods. 1 a ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“

Možnosti zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva

Vo Vašom prípade teda prichádzajú do úvahy nasledovné možnosti:

• dôjde k dohode o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, v rámci ktorej dôjde aj k dohode o výške náhrady za spoluvlastnícky podiel ostatných spoluvlastníkov
• súd rozhodne o rozdelení veci, ak je to možné (ak by rozdelenie veci bolo účelné, ak by v dome mohli vzniknúť dve bytové jednotky)
• ak rozdelenie nie je možné súd prikáže vec jednému (alebo viacerým spoluvlastníkom) a určí primeranú náhradu pre ostatných spoluvlastníkov
• súd nariadi predaj veci a rozdelenie výťažku (v prípade, že by nik zo spoluvlastníkov nemal o nehnuteľnosť záujem)
• z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku (podľa aplikačnej praxe súdov sa jedná predovšetkým o prípady, kedy má spoluvlastník bývajúci v nehnuteľnosti z dôvodu zdravotného stavu a / alebo veku obmedzené možnosti zabezpečenia si iného bývania, osobitné väzby k nehnuteľnosti a podobne)

Zohľadnenie uskutočnených investícií a splátok

Vo vzťahu k výške primeranej náhrady spoluvlastníkom, ktorým by nehnuteľnosť nebola prikázaná bude súd vychádzať zo znaleckého dokazovania. Rozhodujúca pritom bude hodnota nehnuteľnosti v čase vyporiadania. 

Dávame tiež do pozornosti Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/148/2017 zo dňa 21. 11. 2018, podľa ktorého: „Pokiaľ počas existencie spoluvlastníctva niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil investície na spoločnú vec, má voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu za vynaložené investície v rozsahu zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom na spoločnej veci. Takýto nárok na zaplatenie náhrady si investujúci spoluvlastník môže uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle. Nevyhnutnou podmienkou, aby sa súd mohol takýmto nárokom zaoberať je však jeho riadne uplatnenie návrhom alebo vzájomným návrhom so všetkými náležitosťami. O takomto nároku je potrebné rozhodnúť samostatným výrokom; je vylúčené vykonať jeho zohľadnenie v rámci rozhodovania o náhrade za spoluvlastnícky podiel. Počas konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva si spoluvlastník, ktorému je ukladaná povinnosť zaplatiť druhému spoluvlastníkovi primeranú náhradu za vyporiadavané nehnuteľnosti, nemôže proti takémuto nároku spoluvlastníka započítať iný majetkový nárok. Súd v týchto súvislostiach ani nemôže znížiť peňažnú náhradu s poukazom na dobré mravy. Je tomu tak preto, že rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má konštitutívnu povahu a zakladá tak práva a povinnosti až do budúcna. Právo na zaplatenie náhrady tak vzniká spoluvlastníkovi až právoplatnosťou tohto rozhodnutia a len proti takto existujúcemu nároku možno namietať započítanie. Preto kým toto právo nejestvuje, nemožno ho ani porovnávať s kritériom dobrých mravov. Pre určenie výšky primeranej náhrady spoluvlastníkovi, ktorý je zo spoluvlastníctva vylučovaný, je rozhodujúca cena spoločnej veci v čase jej vyporiadania, pričom platí, že ak v čase rozhodovania od podania znaleckého posudku uplynula dlhšia doba, je potrebné cenu aktualizovať.“ 

Upozorňujeme však, že aj na uplatnenie práva na náhradu za investície vynaložené na spoločnú vec sa vzťahuje všeobecná premlčacia doba. Podľa § 101 Občianskeho zákonníka: „Pokiaľ nie je v ďalších ustanoveniach uvedené inak, premlčacia doba je trojročná a plynie odo dňa, keď sa právo mohlo vykonať po prvý raz.“ 

Čo sa týka splátok, ktoré Váš otec vyplatil strýkovi, pokiaľ boli splátky uskutočnené, ale k prevodu strýkovho spoluvlastníckeho podielu, ani jeho časti nedošlo, mohlo by sa jednať o bezdôvodné obohatenie. Podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“ Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.“

Zhrnuti

Pokiaľ bude o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozhodovať súd, preskúma najprv možnosť reálneho rozdelenia nehnuteľnosti. Pokiaľ to nebude možné, prikáže nehnuteľnosť do vlastníctva jednému (viacerým) spoluvlastníkovi a určí výšku náhrady, ktorú bude tento spoluvlastník (spoluvlastníci) povinný vyplatiť ostatným spoluvlastníkom. Výška náhrady bude vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti v čase vyporiadania určenej znaleckým posudkom. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa môžete v konaní navrhnúť, aby súd podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Pokiaľ ste do nehnuteľnosti investovali, bude potrebné uplatniť si nárok na náhradu za vyplatené investície. Časť Vašich nárokov viažucich sa k nehnuteľnosti už môže byť premlčaná. 

V prípadnom súdnom konaní by sa tiež mohlo skúmať, či dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (aj ústna) nebola už uzavretá medzi predkami, len nedošlo k vyplateniu celej dohodnutej sumy vyporiadania. Podstatnou by bola aj otázka platnosti takejto dohody v prípade, ak by dohoda bolo uzavretá len ústne.