Končí sa smrťou prenajímateľa nájomná zmluva?

Smrťou prenajímateľa nájomná zmluva nezanikla a trvá naďalej. Pokiaľ chcete z priestorov odísť, odporúčame ako najlepšie riešenie sa dohodnúť s dedičmi a uzavrieť dohodu o skončení nájmu.  

V prípade nájomcu je aj možnosť podať výpoveď z nájmu, ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci. Tu je však podmienka, že výpoveď nájomca musí podať v najbližšom výpovednom období. Podľa odbornej právnej literatúry “Najbližším výpovedným obdobím sa rozumie obdobie, ktoré nasleduje po tom, keď sa nájomca dozvedel o zmene vlastníctva k nej.”

K možnostiam úhrady splatného nájomného a skončenia nájmu v prípade úmrtia prenajímateľa fyzickej osoby touto cestou uvádzame nasledujúce stanovisko: Podľa ustanovenia § 680 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov „Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.“ Podľa uvedeného ustanovenia, pokiaľ dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, či už v dôsledku úmrtia prenajímateľa – fyzickej osoby alebo z iného dôvodu, nájomný vzťah naďalej trvá, a to medzi nájomcom a právnym nástupcom prenajímateľa, ktorým je v prípade úmrtia prenajímateľa jeho dedič. 

V zmysle ustanovenia § 420 Občianskeho zákonníka sa dedičstvo nadobúda smrťou poručiteľa. V období od smrti poručiteľa až do vyporiadania dedičstva právoplatným rozhodnutím súdu sú dedičia považovaní za vlastníkov celého majetku patriaceho do dedičstva, z právnych úkonov, týkajúcich sa vecí, hodnôt alebo iných majetkových práv patriacich do dedičstva sú oprávnení voči iným osobám spoločne a nerozdielne. Dedičov je teda potrebné v období od smrti poručiteľa až do rozhodnutia súdu o potvrdení nadobudnutia dedičstva považovať za spoluvlastníkov vecí patriacich do dedičstva so všetkými právami a povinnosťami spoluvlastníkov. Ich dedičský podiel pritom vyjadruje mieru, akou sa navzájom podieľajú na týchto právach a povinnostiach. (FEKETE, I.: Občiansky zákonník 2. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011, str. 1263). 

Na základe uvedeného prichádzajú pre nájomcu do úvahy tri možnosti úhrady nájomného:

Úhrada nájomného osobám, ktoré patria do okruhu dedičov v prebiehajúcom dedičskom konaní

Pokiaľ dedičské konanie ešte nebolo právoplatne skončené, sú aj vo vzťahu k nárokom z nájomnej zmluvy voči nájomcovi oprávnení všetci dediči spoločne a nerozdielne, na základe čoho by mal nájomca uhradiť nájomné všetkým dedičom podľa veľkosti ich dedičského podielu. Nevýhodou tejto alternatívy je, že pred právoplatným skončením dedičského konania môže byť určenie okruhu dedičov značne problematické a môžu nastať rôzne situácie, ktoré majú vplyv na určenie okruhu dedičov, ako napr. neskoršie objavenie závetu alebo listiny o vydedení, objavenie sa dediča, o ktorom sa predtým nevedelo a pod. Pokiaľ by došlo k úhrade nájomného osobe, ktorá by neskôr dedičstvo nenadobudla, bol by nájomca aj naďalej povinný uhradiť nájomné pravému dedičovi a od nepravého dediča by si mohol vymáhať vydanie bezdôvodného obohatenia. Vzhľadom na nedostatok právnej istoty a riziká možných súdnych sporov nechávame túto možnosť na zvážení každého klienta. 

Solučná úschova nájomného

Ako možnosť úhrady nájomného do úvahy prichádza aj solučná úschova nájomného na notárskom úrade. Zriadenie solučnej úschovy by sme odporučili na notárskom úrade, na ktorom prebieha dedičské konanie po prenajímateľovi. Solučná úschova by umožnila úhradu nájomného notárovi a jeho následné vyplatenie dedičovi / dedičom po právoplatnom skončení dedičského konania. Nevýhodou tejto možnosti je povinnosť prenajímateľa uhradiť náklady spojené s úschovou.

Úhrada nájomného dedičovi

Ďalšou možnosťou je zaslanie oznámenia príslušnému notárskemu úradu, na ktorom prebieha dedičské konanie po prenajímateľovi, že úhradu nájomného nebolo možné vykonať na účet prenajímateľa, keďže účet je zablokovaný spolu s návrhom, aby príslušný notár predmetné nájomné zahrnul do masy dedičstva, pričom nájomné bude vyplatené dedičovi, ktorému v uznesení o dedičstve táto čas dedičstva pripadne a to po právoplatnom skončení dedičského konania. V prípade súdneho sporu by prenajímateľ mohol preukázať, že sa úhradu nájomného pokúsil včas vykonať, avšak odoslané peňažné prostriedky sa mu v dôsledku zablokovania účtu prenajímateľa vrátili na účet. Súd by v takomto súdnom konaní mal zobrať do úvahy aj skutočnosť, že nájomca nemá možnosť s úplnou istotou zistiť, či a kedy došlo k úmrtiu prenajímateľa, kto je jeho dedičom atď. a je predovšetkým v záujme dedičov, aby nájomcu informovali o oprávnenej osobe vo vzťahu k nájomnému, novom čísle účtu a podobne.

Pokiaľ by bolo dedičské konanie už právoplatne ukončené, nájomné je samozrejme potrebné uhradiť dedičovi, ktorý sa preukáže právoplatným uznesením o dedičstve.

Skončenie nájmu

Ako bolo uvedené vyššie, po úmrtí prenajímateľa nájomný vzťah naďalej trvá medzi nájomcom a právnym nástupcom prenajímateľa – dedičom. 

Podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa aplikuje aj na nájom bytov a nebytových priestorov: „Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.“ 

Najbližším výpovedným obdobím sa pritom myslí obdobie, ktoré nastalo po tom, keď sa nájomca dozvedel o zmene vlastníctva k predmetu nájmu. V prípadnom spore by čas oznámenia musela preukazovať druhá strana. Nakoľko zákon presnejšie nešpecifikuje formu, akou má byť prenajímateľovi oznámená zmena vlastníctva alebo akou je zmenu vlastníctva potrebné preukázať, ani začiatok plynutia najbližšieho výpovedného obdobia, nie je možné presne odhadnúť výsledok prípadného súdneho sporu, ktorého predmetom by bola platnosť skončenia nájmu na základe uvedeného ustanovenia. 

V záujme právnej istoty a predchádzania súdnym sporom odporúčame uzavretie dohody o skončení nájmu s právnymi nástupcami prenajímateľa. Pokiaľ už bolo dedičské konanie právoplatne skončené, dohodu bude potrebné uzavrieť s nadobúdateľom / nadobúdateľmi nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu. Pokiaľ dedičské konanie ešte prebieha, dohodu je potrebné uzavrieť so všetkými dedičmi podľa veľkosti ich dedičských podielov. 

Ak nedôjde k skončeniu nájmu na základe výpovede podľa ustanovenia § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ani dohodou s dedičmi, prichádzajú do úvahy len možnosti skončenia nájmu upravené v predmetnej nájomnej zmluve s dodržaním v zmluve zakotvenej výpovednej lehoty.