Nájom nebytových priestorov

Podľa ustanovenia § 2, 3 uvedeného zákona: „Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať: 

• predmet a účel nájmu
• výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia
• a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera
• Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak.

Ak zmluva neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.“ 

Z uvedeného znenia zákona vyplýva, že zmluvu o nájme / podnájme nebytových priestorov je možné uzavrieť aj na dobu neurčitú a že uvedenie ceny služieb spojených s užívaním nebytových priestorov nie je náležitosťou, ktorá by bola vyžadovaná pod sankciou neplatnosti. 

Pre posúdenie platnosti zmluvy by bola potrebná komplexná analýza všetkých zmluvných ustanovení.

Dobrý deň,

Podľa § 676 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“): „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“

Dávame však do pozornosti uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Obdo/34/2018 z 11. decembra 2018, podľa ktorého: „Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu.„

„Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.“

Uvedený názor si osvojil aj Krajský súd v Trnave (24Co/102/2023 z 24. júla 2024), podľa ktorého: 

„Ďalej odvolateľ namietal, že zo zásady, že nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, pripúšťa OZ výnimku pre prípad, že prenajímateľ sa dohodne s nájomcom inak, podľa § 676 ods. 2 OZ. Túto skutočnosť podľa žalovaného preukazuje Odovzdávajúci a preberajúci protokol zo dňa 09.10.2020. Odvolací súd konštatuje, že súd prvej inštancie v bodoch 7. a 9. zrozumiteľným spôsobom vysvetlil, že konkludentne vykonané obnovenie nájomného vzťahu podľa § 676 ods. 2 OZ nie je možné aplikovať v prípade nájmu nebytových priestorov, pričom poukázal na rozhodnutie NS SR, sp. zn.: 3Obdo/34/2018 (R 41/2019). Odvolací súd len akcentuje závery NS SR vyslovené v citovanom rozhodnutí s tým, že pokiaľ ide o vzťah zákona o nájme nebytových priestorov a ustanovení OZ o nájomnej zmluve (ustanovenie § 663 a nasl. OZ), NS SR už v judikáte č. R 47/1999 skonštatoval, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. OZ špeciálne. Z ust. § 9 ods. 1, 2 a 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov jednoznačne vyplýva, že nájom dohodnutý na určitý čas je možné skončiť len uplynutím času, na ktorý bol dojednaný, alebo len z dôvodov taxatívne uvedených v týchto ustanoveniach (por. napr. rozhodnutie NS SR sp. zn. 3Obdo/25/2013). Účelom osobitnej právnej úpravy je upraviť konkrétne právne vzťahy medzi konkrétnymi subjektmi odlišne od všeobecnej právnej úpravy vzhľadom na ich osobitosť. Preto ust. § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Odvolací súd nenachádza dôvod sa od uvedených záverov NS SR odchýliť.“

Aké povinnosti má nájomca, ak užíva predmet nájmu (po neformálnej ústnej dohode s prenajímateľom) aj po uplynutí doby, na ktorú bol nájom dojednaný?

V súvislosti s danou otázkou citujeme uznesenie Krajského súdu v Banskej Bystrici, sp. zn. 43Cob/146/2023 z 15. augusta 2024, podľa ktorého: 

„Súd prvej inštancie s poukazom na uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 11.12.2018, sp. zn. 3Obdo/34/2018, zverejnené v Zbierke rozhodnutí a stanovísk najvyššieho súdu č. 5/2019, usúdil, že konkludentné predĺženie nájmu bolo vylúčené. Žalovaný tak po skončení dohodnutej doby nájmu užíval dotknuté nebytové priestory bez právneho dôvodu, a teda žalovaný sa na úkor úpadcu ako oprávneného držiteľa nehnuteľnosti bezdôvodne obohatil, a preto bol povinný toto bezdôvodné obohatenie žalobcovi vydať. Keďže bezdôvodné obohatenie spočívalo vo výkonoch, musel žalovaný poskytnúť žalobcovi peňažnú náhradu, pričom súd prvej inštancie považoval za preukázané, že nájomné dohodnuté v nájomných zmluvách zo dňa 05.02.2013, bolo nájomným obvyklým a preto je žalovaný povinný zaplatiť žalobcovi titulom vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie nebytových priestorov bez právneho dôvodu peňažnú sumu v rovnakej výške, aké bolo dohodnuté nájomné.“

Má ústna dohoda o niekoľkomesačnom predĺžení doby nájmu rovnaké právne účinky, ako písomný dodatok k nájomnej zmluve?

Podľa § 3 ods. 3 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov „Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera.“

Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Obdo/34/2018 z 11. decembra 2018: „Vychádzajúc zo zákonom stanovených obligatórnych náležitostí nájomnej zmluvy, ktorej predmetom je nebytový priestor, je zrejmé, že na uzavretie nájomnej zmluvy sa vyžaduje písomná forma, a v prípade, ak je uzavretá na dobu určitú, musí byť v nej uvedený aj čas, na ktorý sa uzaviera. Táto skutočnosť [okrem už vyššie skonštatovanej komplexnosti úpravy skončenia nájmu v zákone o nájme nebytových priestorov (viď bod 51 vyššie)] má za následok, že nájom nebytového priestoru uzavretý na určitý čas sa nemôže predĺžiť (resp. obnoviť) konkludentným spôsobom podľa ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka.“

Aj podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 24Co/102/2023 z 24. júla 2024: „Osobitne odvolací súd konštatuje, že podľa § 3 ods. 3 zák. č. 116/1990 Zb. musí mať zmluva o nájme nebytových priestorov písomnú formu, s čím korešponduje aj 9.1 predloženej nájomnej zmluvy, a to že akékoľvek zmeny a doplnky k zmluve je možné uskutočniť len vzájomnou dohodou formou písomného dodatku. Konkludentné obnovenie nájomného vzťahu v danom prípade preto neprichádza do úvahy.“

Z rozhodnutí súdov vyplýva, že jediným spôsobom, ako platne dohodnúť predĺženie nájmu nebytového priestoru na dobu určitú, je formou písomného dodatku k existujúcej nájomnej zmluve.