AKMV 
Odstúpenie od kúpnej zmluvy
Otázka:
Môj problém spočíva v tom, že som objednala zastrešenie bazéna od českej firmy. V kúpnej zmluve mám uvedený termín montáže do 30.6.2019. Dodnes ale nemám zastrešenie. Stále posúvajú termín, vždy majú nejaký iný dôvod. Dokedy môžu toto naťahovať? Kedy ja môžem zrušiť zmluvu, žiadať späť zálohu a aký je postup?
Odpoveď:
Pre presnejšie posúdenie Vašich nárokov v prípade porušenia zmluvných dojednaní by bolo nevyhnutné preštudovanie predmetnej zmluvy (napr. pre posúdenie, či sa zmluva riadi slovenským Občianskym zákonníkom, či sa na Vás vzťahuje právna úprava ochrany spotrebiteľa, či boli dojednané dôvody na odstúpenie od zmluvy atď.).
V prípadne zmlúv uzavretých podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník) možno vo všeobecnosti od zmluvy odstúpiť v prípadoch ustanovených v Občianskom zákonníku, inom zákone alebo keď je to dojednané zmluvnými stranami.
V zmysle § 517 Občianskeho zákonníka je možné odstúpenie od zmluvy v prípade omeškania, pokiaľ zmluvná strana v omeškaní svoju povinnosť nesplnila ani v dodatočne poskytnutej primeranej lehote.
Pokiaľ by sa vo Vašom prípade jednalo o tzv. spotrebiteľskú kúpnu zmluvu a Vaša zmluva by sa riadila slovenským právom, je potrebné vychádzať aj z ustanovenia § 613 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Veci možno predávať aj na objednávku. Predávajúci je povinný obstarať objednaný tovar v dohodnutej lehote, a ak lehota nie je dohodnutá, v lehote primeranej okolnostiam. Ak sa tak nestane, objednávateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť. Odstúpením objednávateľa od zmluvy nie je dotknuté jeho právo na náhradu škody.“
Prečítajte si aj: Zánik zmluvy ex nunc podľa obchodného zákonníka
Otázka:
Píšem v mene môjho partnera.
Zo svojho predchádzajúceho manželstva si sebou ťahá dlhy. Keďže teraz už jeho bývalá manželka zatajovala, že neplatí splátky hypotéky, dostali sa do exekúcie s domom a partner aj jeho otec, museli vyhlásiť osobný bankrot (keďže v tom boli aj splátky za nejaký spotrebný úver).
Prechádzali si ťažkým obdobím, rozvod, dlhy, exekúcia… Oslovili teda pani Ing. XY, ktorá poskytuje ekonomicko-daňové a finančné služby. Keďže na odporúčanie známej bola veľmi nápomocná pri riešení exekúcie.
Pani priateľovi odporučila, že by mohol niekto z rodiny odkúpiť dom za dlžnú sumu 27 500 € a časom by mohol dom naspäť odkúpiť. Keďže z rodiny mu nevedel nikto pomôcť, pani XY im navrhla, že dom môže odkúpiť jej klientka (pretože vedela, že má na to financie) s tým, že hneď ako to bude možné, dom naspäť odkúpia. Do tej doby majú nájomnú zmluvu na dobu neurčitú s nájmom 265 € bez energií.
Ubehlo odvtedy 1 a pol roka. Ja by som bola ochotná dom naspäť odkúpiť (samozrejme aj s províziou), kde by sme mohli spoločne bývať aj s priateľovým otcom.
Snažili sme sa teda kontaktovať najprv pani sprostredkovateľku. Tá sa zatajuje a nedvíha telefón. Zašli sme teda za pani kupujúcou a tá sa nám vysmiala, že dom predávať, nemieni ani to nikdy nezvažovala. Že môžu byť radi, že tam mohli ostať. Pani kúpila hotový zrekonštruovaný dom prakticky zadarmo.
Keby partner vedel, že to takto dopadne, nikdy by s touto možnosťou odkúpenia nesúhlasil. Dom by šiel do dražby, predal by sa za trhovú hodnotu, dlhy by sa vyrovnali a nejaké peniaze by im možno aj ostali. Dom bol ešte pred rekonštrukciou ohodnotený na 49 tisíc, teraz je kompletne zrekonštruovaný s novými rozvodmi, podlahami, strechou, plotom, garážou…
Podľa nás sa jednalo o podvod a chcem vás poprosiť o radu, aké sú možnosti.
Dá sa spätne táto kúpa napadnúť? Alebo máme proste smolu, že sme naleteli niekomu, kto zarába na cudzom nešťastí a využíva zlú životnú situáciu k obohateniu?
Prosím poraďte nám, či máme šancu získať dom naspäť. Partner s otcom je v zlej finančnej situácii a právnika si zatiaľ nie sú schopný zaplatiť.
Odpoveď:
Právny poriadok umožňuje napadnutie kúpnej zmluvy z viacerých dôvodov. Pre presnejšie posúdenie Vášho prípadu by bolo nevyhnutné detailné preštudovanie kúpnej zmluvy, ako aj posúdenie okolností súvisiacich s predajom domu.
Dôvody neplatnosti právneho úkonu sú upravené v Občianskom zákonníku. Do úvahy v závislosti od konkrétnych okolností môže prichádzať napr. neplatnosť zmluvy z dôvodu rozporu s dobrými mravmi alebo z dôvodu úžery.
Podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka: „Neplatný je právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom.“
Podľa ustanovenia § 39a Občianskeho zákonníka: „Neplatný je právny úkon urobený fyzickou osobou nepodnikateľom, pri ktorom niekto zneužije tieseň, neskúsenosť, rozumovú vyspelosť, rozrušenie, dôverčivosť, ľahkomyseľnosť, finančnú závislosť alebo neschopnosť plniť záväzky druhej strany a dá sebe alebo inému sľúbiť alebo poskytnúť plnenie, ktorého majetková hodnota je vzhľadom na vzájomné plnenie v hrubom nepomere.“
Aby súd konkrétnu situáciu posúdil ako tieseň, skúmal by splnenie viacerých atribútov – či úkon mal riešiť konkrétnu naliehavú potrebu, či bol vykonaný úkon, ktorý by inak nebol vykonaný, ako situáciu subjektívne vnímal predávajúci, či mal predávajúci možnosť vykonanie úkonu odmietnuť, či bol úkon nevýhodný atď.
Pre úspech v súdnom spore by bolo nevyhnutné existenciu niektorého z dôvodov neplatnosti zmluvy dokázať.
Do úvahy takisto prichádza posúdenie zodpovednosti finančnej poradkyne za škodu. V takomto prípade by však taktiež bolo potrebné jej zodpovednosť za škodu dokázať.
Prečítajte si aj: Kúpna zmluva za euro – jej neplatnosť a disimulovaný právny úkon
Otázka:
Dobrý deň, bratovi som predal podiel na byte po zomrelej matke. Bola mi vyplatená cena, na ktorej sme sa dohodli, je spísaná zmluva o predaji podielu. Po niekoľkých mesiacoch sa brat rozhodol, že chce peniaze naspäť a môj podiel na byte mi vráti. Pre mňa je to neakceptovateľné. Aké má brat možnosti po právnej stránke. Vo februári by malo prebehnúť dedičské konanie.
Odpoveď:
Pokiaľ už bola uzavretá kúpna zmluva na predmetný spoluvlastnícky podiel na byte, bolo by pre presné posúdenie možností Vášho brata nevyhnutné preštudovanie uzavretej kúpnej zmluvy. Vo všeobecnosti je úkonom, ktorý má za následok zánik kúpnej zmluvy najčastejšie odstúpenie od zmluvy.
Odstúpenie od zmluvy je možné v prípadoch, ktoré sú zakotvené v zákone alebo v prípadoch dohodnutých v zmluve.
Zákonný dôvod na odstúpenie od zmluvy je zakotvený napr. v § 49 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.“
Ďalšie prípady odstúpenie od zmluvy (avšak možnosti pre kupujúceho) zakotvuje § 597 Občianskeho zákonníka: „Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“