AKMV 
Predaj domu alebo bytu ak jeden nesúhlasí
Otázka:
Chcel by som sa spýtať, ako riešiť situáciu predaja nehnuteľnosti, kde sme viacerí spoluvlastníci. Po smrti môjho otca sme zdedili polovicu domu traja súrodenci. Mama má stále svoju časť. Nehnuteľnosť chceme predať a s predajom súhlasí aj matka a dvaja súrodenci. Jeden súrodenec ale odmieta súhlasiť s predajom. Chcem sa spýtať, že či sa voči tomu dá niečo robiť. Nakoľko majiteľom domu je stále matka. Ja a moja sestra s predajom súhlasíme. Brat sa ale stále ohradzuje tým, že má podiel po otcovi tiež a jeho nikto nemôže vyhodiť. Môžeme dom predať, aj keď nesúhlasí brat s predajom, ale má len 1/4 podielu?
Odpoveď:
Ako prvé odporúčame, aby ste spoluvlastníkovi zaslali výzvu na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva. V nej je potrebné bližšie vymedziť, ako si zrušenie spoluvlastníctva predstavujete a prípadne, či nechce Vaše spoluvlastnícke podiely odkúpiť. Ak sa spoluvlastník nevyjadrí, prípadne, ak nebude súhlasiť, odporúčame podať žalobu na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva.
Súd postupuje podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“ Súd nechá v konaní nehnuteľnosť ohodnotiť a vypracovať znalecký posudok, ktorým určí trhovú cenu nehnuteľnosti. Znalecký posudok si môžete nechať vypracovať aj pred podaním žaloby a preukázať ho rovno na súde.
Otázka:
Poprosím o radu. Súrodenci Paľo a Zuza vlastnia rodinný dom s pozemkom, ktorý nadobudli dedičstvom po rodičoch. Polovica domu, ktorú vlastní Zuza je pod exekúciou. Podľa výpisu z listu vlastníctva tam je cca 6 exekúcií už niekoľko rokov. Paľo má svoju polovičku čistú. V dome nebýva nikto. Paľo sa o všetko dlhé roky stará. Platí elektrinu, kosí tam burinu, platí daň z nehnuteľnosti. Paľovi pomáha syn Zolo. Všetko čo treba. Zuza nemá záujem o nič. Paľo so synom Zolom si do záhrady kúpili koňa a sliepky, o ktoré sa starajú. Zuza jedného dňa navštívila advokáta, ktorý poslal Paľovmu synovi Zolovi list, v ktorom Zuza žiada, aby jej zaplatil sumu 2 500 € za to, že on si tam chová koňa aj sliepky. Aby jej vyplatil za prenájom priestorov. Inak to pôjde pred súd. Pripomeniem, že medzi Zuzou a Zolom nebola nikdy nijaká zmluva ani dohoda. Predpokladám, že Zuza vzhľadom na to, v akej situácii žije (exekúcie, dlhy) sa chce neprávom obohatiť na synovi jej brata. Poprosím Vás o Váš názor, poprípade postup, kto má aké právo a povinnosti. Všetci sú dospelí. Dom s pozemkom sa ani nedá predať, keďže dlžoby Zuzany sú väčšie ako má hodnotu celý majetok. Ďakujem pekne.
Odpoveď:
Právna úprava podielového spoluvlastníctva je zakotvená v Občianskom zákonníku. Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka: „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“
Každý podielový spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec v rozsahu podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu a zároveň má povinnosť strpieť, aby vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu užívali aj ostatní spoluvlastníci.
Medzi spoluvlastníkmi môže dôjsť k dohode, akým spôsobom bude spoločná vec užívaná (napríklad, ktoré miestnosti bude ktorý zo spoluvlastníkov užívať alebo ktorú časť záhrady a podobne). Pokiaľ niektorý zo spoluvlastníkov užíva spoločnú vec nad rámec veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká ostatným spoluvlastníkom nárok na náhradu za nadužívanie.
V prípadnom súdnom konaní, v ktorom by si spoluvlastník uplatňoval náhradu za nadužívanie spoločnej veci iným spoluvlastníkom, by predmetom dokazovania bolo, či spoluvlastník – žalobca mohol spoločnú vec užívať, či nebol obmedzovaný v užívaní spoločnej veci, napr. či mal zabezpečený prístup do spoločného domu a podobne.
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pokiaľ sú spoluvlastnícke podiely spoluvlastníkov rovnako veľké (v tomto prípade ½), môže na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka rozhodnúť súd.
Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ nie je p. Zuzane bránené v užívaní nehnuteľností v rozsahu podľa veľkosti jej spoluvlastníckeho podielu, ale naopak má možnosť spoločnú vec riadne užívať, nemá nárok na náhradu za užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu. Na nájomné by mala nárok iba v prípade, že došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na jej spoluvlastnícky podiel.
Prečítajte si aj:
Otázka:
Dobrý deň, sme traja súrodenci, rodičia zomreli, prebehlo dedičské konanie, zdedili sme trojizbový byt a záhradu. Nehnuteľnosti nemôžeme predať, lebo brat je v base. Poprosím návrh, ako postupovať v takom prípade.
Odpoveď:
Skutočnosť, že Váš brat ako jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľností je vo väzbe alebo vo výkone trestu odňatia slobody nemá sama o sebe vplyv na nakladanie s nehnuteľnosťou. Pokiaľ brat s predajom súhlasí a je ochotný podpísať kúpnu zmluvu, je možné osvedčenie jeho podpisu na kúpnej zmluve notárom aj v priestoroch ústavu na výkon väzby alebo ústavu na výkon trestu odňatia slobody. O konkrétnej možnosti realizácie sa odporúčame informovať priamo v predmetnom ústave.
Pokiaľ brat s predajom nehnuteľností nesúhlasí, je možné podanie žaloby o zrušenie podielového spoluvlastníctva. Podľa § 142 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Otázka:
V dome na Liptove po mojom otcovi a tetke, ktorý vlastním v polovici, býva trvalo druhý vlastník, moja sesternica so synom. Vzhľadom na náš vek by sme radi vyriešili otázku tohto spoločného dedičstva pred naším odchodom do večnosti. Sesternica však nie je ochotná svoju polovicu predať a samozrejme moju polovicu odmieta kúpiť. Možno, že na kúpu nemá prostriedky. To samozrejme nevieme. Dá sa táto záležitosť riešiť nejako súdnou cestou, povedzme rozdelením domu?
Odpoveď:
V prípade domu v podielovom spoluvlastníctve môže byť podielové spoluvlastníctvo zrušené a vyporiadané buď dohodou, ktorou by súhlasili všetci spoluvlastníci alebo súdom. Spôsob, akým môže súd vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je zakotvený v § 142 Občianskeho zákonníka nasledovne:
„(1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
(2) Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.
(3) Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom teda prichádza do úvahy:
- rozdelenie veci (ak je dom technicky možné rozdeliť na dva funkčné byty)
- prikázanie veci jednému zo spoluvlastníkov, ktorý by druhému zaplatil náhradu
- predaj veci a rozdelenie výťažku
Konkrétny spôsob vyporiadania je na posúdení súdu, nakoľko súd nie je viazaný tým, aký spôsob vyporiadania navrhne spoluvlastník.
Dávame do pozornosti, že podielový spoluvlastník je oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu primeranom svojmu spoluvlastníckemu podielu. V rozsahu podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu je takisto povinný podielať sa na nákladoch na spoločnú vec.
V prípade, že niektorý z podielových vlastníkov užíva vec nad rámec veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká druhému spoluvlastníkovi nárok na náhradu za nadužívanie spoločnej veci, ktorý môže byť priznaný v súdnom konaní.
Otázka:
Po smrti matky nám ostal byt s podielom otec 1/2, ja ako dcéra 1/4 a sestra 1/4. Sestra si však roky neplatí zdravotné poistenie, ktoré VšZP už postúpila exekútorovi, ktorý dal na byt záložne právo. My však byt chceme predať. Nemienime platiť jej dlhy, prerušili sme s ňou kontakty, nevieme, kde žije, chodí k nám len jej dôležitá pošta, nepreberá si ani listy od exekútora do vlastných rúk. My nevieme, v akom štádiu už exekúcia je, avšak na zozname dlžníkov je to okolo 5 000 eur, ale jej podiel bytu je určite vyšší. Iný majetok nemá, aspoň o tom nevieme. Ako riešiť túto situáciu?
Odpoveď:
Pokiaľ je vylúčené, že by Vaša sestra bola ochotná dohodnúť sa a poskytnúť súčinnosť pri riešení vzniknutej situácie, prichádza do úvahy podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom. Výsledkom takéhoto súdneho konania by mohlo byť (v závislosti od konkrétnych okolností Vášho prípadu, ktoré nám nie sú známe) prikázanie bytu do výlučného vlastníctva Vás alebo Vášho otca a vyplatenie náhrady ostatným bývalým podielovým spoluvlastníkom.
Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.“
Podľa § 142 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“
Predaj podielu na nehnuteľnosti
Ak sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve, nemožno ju predať tretej osobe bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. To však neplatí o jednotlivých individuálnych podieloch. Podľa § 137 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“) „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Podiel je však „len“ fiktívny; to znamená, že podielu nezodpovedá žiadna reálna (fyzická) časť nehnuteľnosti. Inými slovami, ak osoba má podiel na nehnuteľnosti o veľkosti 1/5, neznamená to, že má nárok na fyzickú pätinu danej nehnuteľnosti (napr. konkrétnu miestnosť). Podiel na veci určuje len rozsah práv a povinností, ktoré spoluvlastníkovi zo spoluvlastníckeho vzťahu vyplývajú (napr. hlasovacie práva – čím väčší podiel na veci, tým väčšiu „silu“ má jeho hlas, vďaka čomu môže spoluvlastník pri rozhodovaní o spoločnej veci prehlasovať aj ďalších troch spoluvlastníkov, ktorých podiely sú dohromady stále menšie, ako ten jeho).
Pri predaji podielu je však spoluvlastník obmedzený tzv. zákonným predkupným právom. Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“ Ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, musí ho najskôr ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol aj tretej osobe. Zmyslom tohto ustanovenia je ochrana existujúcich spoluvlastníkov.
Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel na blízku osobu, však nie je povinným z predkupného práva. Blízkou osobou je podľa § 116 OZ „príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.“ Príbuzným v priamom rade je napr. syn, dcéra, matka, otec, starí rodičia. Ak by matka – spoluvlastníčka prevádzala svoj 2/3 podiel na nehnuteľnosti darovacou zmluvou na svoju plnoletú dcéru, nie je teda povinná ponúknuť podiel na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom.
Viac podrobných informácií o predkupnom práve, jeho realizácii a účinkoch, ako aj o jeho úspešnom uplatnení nájdete v našom článku tu.
Môžem predať polovicu domu, ktorý je v spoluvlastníctve?
Ak ide o podiel o veľkosti 1/2, spoluvlastník, ktorý je majiteľom tohto podielu, s ním môže voľne disponovať (t. j. predať ho, darovať, zaťažiť záložným právom atď.) aj bez súhlasu či vyjadrenia druhého spoluvlastníka. So zvyšným podielom však disponovať nemôže. Pri predaji svojho podielu musí spoluvlastník rešpektovať predkupné právo druhého spoluvlastníka (§ 140 Občianskeho zákonníka), ibaže by išlo o prevod blízkej osobe (§ 116 Občianskeho zákonníka).
Môžem založiť polovicu domu, ktorý je v spoluvlastníctve?
Spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k určitej veci, je spôsobilým predmetom vlastníctva. To znamená, že vlastník podielu s ním môže okrem iného voľne nakladať – disponovať (§ 123 Občianskeho zákonníka, ďalej ako „OZ“). Medzi najčastejšie dispozície zaraďujeme napr. predaj podielu, darovanie podielu, odkázanie podielu pre prípad smrti spoluvlastníka v závete, zaťaženie podielu záložným právom či vecným bremenom a pod.. Nakoľko dispozícia s podielom je jedným z prejavov vlastníckeho práva, vlastník podielu môže podiel zaťažiť záložným právom aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov (vlastník podielu je totiž spoluvlastníkom len vo vzťahu k spoločnej nehnuteľnosti, nie vo vzťahu k svojmu podielu).
Predmetom záložného práva je tzv. záloh. Záložcom sa zas rozumie osoba, ktorá poskytne záloh.
Podľa § 151d ods. 1 OZ: „Záloh môže byť vec, právo, iná majetková hodnota, byt a nebytový priestor, ktoré sú prevoditeľné, ak zákon neustanovuje inak. Záloh môže byť aj súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo časť podniku, alebo iná hromadná vec.“
Podľa § 151d ods. 3 OZ: „Záložné právo možno zriadiť na vec, byt a na nebytový priestor vo vlastníctve záložcu, alebo na právo a na inú majetkovú hodnotu, ktoré patria záložcovi.“
V súčasnej právnej teórii aj praxi je nesporné, že spôsobilým predmetom záložného práva (zálohom) môže byť aj spoluvlastnícky podiel na spoločnej veci. Zaťažením spoluvlastníckeho podielu záložným právom nedochádza k porušeniu predkupného práva ostatných spoluvlastníkov (§ 140 OZ).
Otázka
Dobrý deň,
zdedil som spolu s tromi bratmi dom a záhradu po zosnulých rodičoch. Majetok bol rozdelený medzi nás rovnakým dielom. Dom je neobývaný, každý z nás má svoje vlastné bývanie. Bratia využívajú záhradu a niekedy aj dom počas víkendov. Ja záhradu nepoužívam, keďže mám vlastnú, a do domu chodím iba občas, aby som sa uistil, že je všetko v poriadku. Platby za energie sú vedené na moje meno, ale hradíme ich spoločne. Bratia sa sťažujú, že v záhrade pracujú iba oni, kým ja nie, ale ja som tam nič nesadil.
Moja otázka znie: môžu ma bratia pri prípadnom predaji domu nejako obísť alebo vylúčiť, čím by som prišiel o podiel zo zisku z predaja domu?
Odpoveď:
Dobrý deň,
Z Vašej správy vyplýva, že dom so záhradou ste zdedili spolu s Vašimi troma bratmi do podielového spoluvlastníctva, pričom veľkosť Vašich podielov je rovnaká, a to 1/4.
Váš jednotlivý podiel o veľkosti 1/4 predať nemôžu, keďže ten sa nachádza vo Vašom výlučnom vlastníctve a tým pádom sa naň nevzťahuje režim podielového spoluvlastníctva (vrátane princípu väčšinového hlasovania).
Dávame Vám tiež do pozornosti, že akékoľvek rozhodnutie o spoločnej nehnuteľnosti musí byť spoločné, žiaden spoluvlastník nesmie byť z hlasovacieho procesu vynechaný alebo obídený. To však neznamená, že všetci spoluvlastníci musia so zmenou súhlasiť, iba že im musí byť poskytnutá možnosť vopred sa vyjadriť k predmetu hlasovania. Ak by bolo prijaté rozhodnutie bez toho, aby o tom čo i len jeden spoluvlastník vedel, pôjde podľa súdnej praxe o neplatný právny úkon (Števček a kol.: Občiansky zákonník – Komentár, 2. vydanie, C. H. Beck, 2019).