Predkupné právo na nehnuteľnosť

Vzhľadom na to, že ide o podielové spoluvlastníctvo máte ako spoluvlastníci nárok na predkupné právo, ktoré je stanovené v § 140 Občianskeho zákonníka „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce previesť podiel, musí vyzvať ostatných spoluvlastníkov ohľadom predkupného práva. V prípade nehnuteľností je potrebné, aby to spoluvlastník urobil písomne. Na základe toho predpokladáme, že by Vám v prípade prevodu podielu bola doručená od spoluvlastníka výzva.

Ak spoluvlastník predkupné právo neuplatní a prevedie svoj podiel na tretiu osobu bez toho, aby vyzval na prevod svojich podielových spoluvlastníkov, majú spoluvlastníci právo:

• domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu. Žaloba bude smerovať voči účastníkom prevodnej zmluvy. Predkupné právo je potrebné uplatniť v lehote 3 rokov od uzavretia zmluvy o prevode podielu.
• domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkla na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od zaviazanej osoby
• ponechať si predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi podielu

Je potrebné upozorniť, že spoluvlastník nie je povinný uplatniť predkupné právo v prípade, ak prevádza svoj podiel na blízku osobu. V tom prípade o tom nemusí ostatných spoluvlastníkov upovedomiť. Taktiež sa predkupné právo neuplatňuje napríklad pri dedení.

Aké sú možnosti ochrany, ak žalovaný v priebehu konania o nahradenie prejavu vôle žalovaného prevedie spoluvlastnícky podiel na inú osobu?

Načrtnutej situácii sa venoval napr. Krajský súd Nitra vo svojom rozsudku sp. zn. 7Co/34/2023, predmetom ktorého bolo určenie vlastníckeho práva. Žalobkyňa sa na Okresnom súde Levice domáhala nahradenia prejavu vôle žalovaného uzatvoriť kúpnu zmluvu na nehnuteľnosti, ku ktorým mala žalobkyňa spoluvlastnícke právo. V priebehu tohto konania však žalovaný previedol uvedené nehnuteľnosti na svoju matku – žalovanú v 2. rade. Žalobkyňa sa preto domáhala určenia neplatnosti tohto právneho úkonu, čo odôvodňovala tým, že v dôsledku tohto prevodu sa stalo jej postavenie v spore vedenom na Okresnom súde Levice neisté. Okresný súd však dospel k záveru, že žalobkyňa v konaní nepreukázala naliehavý právny záujem na určení, že žalovaný je podielovým spoluvlastníkom sporných nehnuteľností, v dôsledku čoho súd žalobu zamietol.

Uvedený rozsudok potvrdil na základe odvolania podaného žalobkyňou aj Krajský súd Nitra. Súd vyslovil záver, že „Naliehavosť právneho záujmu na určení ďalej nie je vo všeobecnosti daná, ak má žalobca k dispozícii iný spôsob ochrany tvrdeného práva. V danom prípade má žalobkyňa k dispozícii žalobu o nahradenie prejavu vôle podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, čo aj učinila, podaním žaloby. Ani žalobkyňou tvrdená skutočnosť, že v dôsledku prevodu sporných spoluvlastníckych podielov žalovaným v 1. rade na žalovanú v 2. rade k nehnuteľnostiam, jej bráni pokračovať v konaní o nahradenie prejavu vôle, neosvedčuje naliehavý právny záujem žalobkyne. (…) Určovacia žaloba nie je spravidla opodstatnená vtedy, ak vyriešenie určitej otázky neznamená úplné vyriešenie obsahu spornosti daného práva, alebo ak požadované určenie má povahu (len) predbežnej otázky vo vzťahu k posúdeniu či tu je (nie je) právo.„

Ak v začatom konaní o nahradení prejavu vôle žalovaný účelovo predá spoluvlastnícky podiel naspäť osobe, od ktorej ho pôvodne kúpil, bude takýto prevod neplatný?

Podľa záverov Krajského súdu v Žiline, sp. zn. 6Co/227/2016 možno takúto spornú dohodu o spätnom prevode spoluvlastníckeho podielu v kontexte už začatého a prebiehajúceho konania o nahradenie prejavu vôle žalovaného opodstatnene považovať za „reakciu zmluvných strán práve na toto uplatnenie práva žalobcu ako opomenutého spoluvlastníka, ktorý si voči odporcovi v rade 1/ ako nadobúdateľovi spoluvlastníckych podielov k predmetným nehnuteľnostiam uplatnil svoj nárok.“ Krajský súd uviedol, že by v takomto prípade išlo o obchádzanie zákona, keďže svojím konaním sa žalovaní „jednoznačne snažili obísť nárok žalobcu ako spoluvlastníka predmetných nehnuteľností, ktorý mu vznikol z titulu porušenia jeho predkupného práva k nim pri uzavretí kúpnej zmluvy.“ Podľa Krajského súdu totiž „Konanie in fraudem legis (obchádzanie zákona) predstavuje postup, keď sa niekto chová formálne podľa práva, ale tak, aby zámerne dosiahol výsledok právnou normou zakázaný alebo nepredvídaný a nežiaduci. K obchádzaniu zákona dôjde teda v prípade, keď právny úkon nie je v priamom rozpore so zákonom, ale svojimi účinkami a najmä svojim účelom zákon, jeho ciele a zmysel (ratio legis) obchádza.„