Skončenie nájmu nájomcom bez súhlasu prenajímateľa

Otázka:

Čo ak chcem ako nájomca ukončiť zmluvu na dobu určitú predčasne, ale prenajímateľ nie. Ak aj dám písomnú výpoveď môže sa stať, že prenajímateľ to neakceptuje a ja budem musieť platiť až do skončenia nájmu aj keby som už ukončila podnikanie v danej prevádzke. Mám nejakú šancu vyhrať spor, pokiaľ by sa to riešilo súdnou cestou?

Odpoveď:

Vo svojej otázke neuvádzate, podľa akého právneho predpisu ste nájomnú zmluvu uzavreli. Nájomnú zmluvu na nehnuteľnosť je totiž možné uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka, zákona o krátkodobom nájme bytu, ako aj podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nakoľko spomínate vykonávanie podnikateľskej činnosti, Vaša nájomná zmluva je pravdepodobne uzavretá buď podľa prvého alebo tretieho uvádzaného zákona a nejde o nájom bytu. 

Podľa Občianskeho zákonníka sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal. Rovnako má nájomca zákonnú možnosť od nájomnej zmluvy aj odstúpiť (okamžite, bez výpovednej doby) a to „kedykoľvek, ak bola prenajatá vec odovzdaná v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilou na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľnou alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať.“ 

Podľa rozhodnutia NS ČR sp. zn . 28 Cdo 2485/2005 je možné aj nájom na dobu určitú podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov skončiť výpoveďou. Samozrejme, musí byť k tomu výpovedný dôvod buď zákonný alebo zmluvne dohodnutý. Pokiaľ je zmluva uzavretá podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov môže nájomca písomne vypovedať nájomnú zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak:

  1. stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal
  2. nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie
  3. prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1 (tzn. odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.) 

Nie je nám zrejmé, čo myslíte „ukončením podnikania v danej prevádzke. V prípade, ak by ste stratili spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú ste si nehnuteľnosť prenajala, bolo by možné nájomnú zmluvu vypovedať. 

Okrem zákonných dôvodov skončenia nájmu je možné ukončiť nájom aj spôsobom a z dôvodov uvedených v samotnej zmluve. 

Za účelom záväzného stanoviska k otázke možnosti skončenia nájmu vo Vašom prípade je potrebné posúdiť konkrétnu nájomnú zmluvu.

Prečítajte si aj súvisiace články:

Odstúpenie od zmluvy o nájme nebytových priestorov z dôvodu neplatenia nájomného

Pár zaujímavých judikátov k nájmu nebytových priestorov

Vysporiadanie investícií vložených do prenajatého priestoru náojmcom