Skončenie nájmu počas koronavírusu

Otázka:

Dobrý deň, od 09. marca sa nezdržiavam pre mimoriadnu situáciu s ochorením COVID-19 v mieste štúdia ani na podnájme. Je možné odstúpiť od nájomnej zmluvy, ktorá bola uzatvorená v septembri na dobu jedného roka (podľa § 663 a nasl. OZ) s okamžitou platnosťou vzhľadom na momentálnu situáciu s ochorením? Je toto možné vykonať aj napriek tomu, že v zmluve mám ustanovenú 3 mesačnú výpovednú lehotu a spôsob zániku zmluvy uplynutím doby nájmu, písomnou dohodou strán, výpoveďou. Zmluvné strany sú oprávnené odstúpiť od tejto zmluvy na základe § 679 OZ. Je tu možnosť ako okamžite odstúpiť od tejto zmluvy vzhľadom napríklad na vis maior (COVID-19) alebo inak?  Za Vašu odpoveď  v súvislosti s mojím postupovaním Vám vopred ďakujem.

Odpoveď:

K zániku nájmu bytu môže dôjsť buď spôsobom dojednaným v zmluve (ako uvádzate vo Vašom prípade výpoveďou s trojmesačnou výpovednou dobou, dohodou alebo uplynutím času) alebo spôsobom zakotveným v zákone. 

Čo sa týka odstúpenia od zmluvy, podľa § 48 Občianskeho zákonníka: „Od zmluvy môže účastník odstúpiť, len ak je to v tomto alebo v inom zákone ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté. Odstúpením od zmluvy sa zmluva od začiatku zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.“ 

Občiansky zákonník nezakotvuje žiadnu osobitnú úpravu skončenia nájmu, ktorá by sa vzťahovala na mimoriadnu situáciu, núdzový stav alebo výnimočný stav a podobne. Pokiaľ teda nedôjde k dohode s prenajímateľom, pred uplynutím doby nájmu bude vychádzajúc z informácií vo Vašej otázke potrebné akceptovať v zmluve dojednanú výpovednú dobu. 

Odporúčame však, aby ste si pozorne preštudovali, akým spôsobom máte v nájomnej zmluve upravené úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu. Pokiaľ by ste v zmysle nájomnej zmluvy boli zaviazaný uhrádzať úhrady vo výške zodpovedajúcej reálnej spotrebe (a nie vo v zmluve dohodnutej fixnej výške) mohol by Vám vzniknúť nárok na vrátenie preplatku, keďže je dôvodné predpokladať, že vzhľadom na Vašu neprítomnosť bude spotreba energií nižšia.