Spoločenstvo vlastníkov bytov

Postup pri založení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“). Podľa § 14b ods. 1 písm. a) zákona o vlastníctve bytov: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve.“ 

Podľa § 7a ods. 1 zákona o vlastníctve bytov: „Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva o spoločenstve sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená; podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje. Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“ 

Pokiaľ dôjde k schváleniu zmluvy o spoločenstve, ako je uvedené vyššie, vzniká zvolenému predsedovi spoločenstva povinnosť schválenú zmluvu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome v lehote 30 dní od jej schválenia.

Prečítajte si aj: Založenie a zrušenie spoločenstva vlastníkov bytov

Správu bytového domu upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“). Podľa § 6 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov: „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“ 

Pokiaľ si teda vlastníci bytový dom spravujú sami, bude sa jednať o výkon správy prostredníctvom spoločenstva vlastníkov. 

Podľa § 7 zákona o vlastníctve bytov je spoločenstvo vlastníkov právnická osoba založená podľa zákona o vlastníctve bytov, „ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločné nebytové priestory“), príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome.“ 

Spoločenstvo vlastníkov vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev. Register spoločenstiev vedie okresný úrad v sídle kraja príslušný podľa sídla spoločenstva. 

Návrh na zápis upravuje § 7 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov nasledovne: „Návrh na zápis do registra je povinný podať zvolený predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní od schválenia zmluvy o spoločenstve alebo správca pri vzniku spoločenstva zo zákona. Návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov podľa odseku 7 je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala. Pravosť podpisu na návrhu na zápis do registra musí byť úradne osvedčená. Súčasťou návrhu na zápis do registra je:

1. zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach alebo jej dodatok v dvoch vyhotoveniach, ak sa týka zmeny alebo zániku údajov zapisovaných do registra
2. zápisnica a prezenčná listina zo zhromaždenia alebo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov“) alebo hlasovacia listina a výsledok písomného hlasovania; to neplatí, ak ide o vznik spoločenstva zo zákona
3. údaje zvoleného predsedu potrebné na vyžiadanie výpisu z registra trestov, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra alebo zmenu v osobe predsedu
4. údaje podľa osobitného predpisu potrebné na účel overenia vlastníckeho práva k domu, ak ide o návrh na prvý zápis údajov do registra
5. výpoveď zmluvy o výkone správy, ak ide o zmenu formy správy
6. doklad o zaplatení správneho poplatku“

Vlastník má právo a zároveň povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.

Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie a) správcu, b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.

Z uvedeného vyplýva, že vlastník bytu môže splnomocniť inú osobu (ktorou môže byť aj nájomca), aby za neho hlasovala pri výkone práv a povinností vlastníka bytu. Pokiaľ plnomocenstvo nebolo predložené v zákonom predpísanej forme, nemôže byť akceptované, a teda na hlas splnomocnenca by sa v takomto prípade neprihliadalo.

Podľa § 14a zákona o vlastníctve bytov: „Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä

1. a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
2. b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
3. c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
4. d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
5. e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
6. f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.“

Oboznamovaním sa s osobnými údajmi splnomocnenca uvedenými v splnomocnení síce môže dochádzať k spracúvaniu osobných údajov, avšak pokiaľ zákon zakotvuje pre vlastníkov bytov na požiadanie právo oboznámiť sa so znením plnomocenstva (viď. Vyššie § 14 ods. 4) a v prípade overovateľov povinnosť overiť zápisnicu, ktorej súčasťou má povinne byť aj plnomocenstvo, išlo by spracúvanie osobných údajov na základe zákona, čo by bolo v súlade s GDPR.

Určité pochybenia v zápisnici by samé o sebe nemuseli znamenať neplatnosť hlasovania. Dôvodom neplatnosti hlasovania by však mohlo byť, napr. aj ak sa pri hlasovaní počítalo aj s hlasom vlastníka zastúpeného splnomocnencom a ukázalo by sa, že plnomocenstvo nebolo predložené alebo nemalo zákonné náležitosti a bez tohto hlasu, ktorý nemal byť uznaný by rozhodnutie nebolo prijaté.

V súvislosti s možnosťou napadnúť hlasovanie vlastníkov dávame do pozornosti ustanovenie § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“

Podľa § 9 ods. 5, písm. d) zákona o vlastníctve bytov: „Spoločenstvo a správca sú povinní „umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.“

Na základe uvedeného ustanovenia by si vlastníci mohli vyžiadať na nahliadnutie zápisnicu, pričom súčasťou zápisnice má byť aj plnomocenstvo. Pokiaľ by predseda spoločenstva alebo správca nahliadnutie neumožnil, môžu sa vlastníci splnenia tejto povinnosti domáhať súdnou cestou.

Vlastník nemá nárok požadovať od inej fyzickej osoby doloženie výpisu z registra trestov.  Podmienku bezúhonnosti zákon o vlastníctve bytov predpisuje pre osoby, ktoré by vykonávali funkciu predsedu spoločenstva vlastníkov, pre splnomocnenca vlastníka zákon takúto podmienku nevyžaduje.

Poznámka na záver – v zmysle ustanovenia § 6 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“) správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome – „spoločenstvo“ alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy – „správca“. V jednom bytovom dome teda nemôže byť súčasne spoločenstvo aj správca. V prípade, že správu vykonáva správca, majú vlastníci v praxi ustanoveného „zástupcu vlastníkov“, ktorého úlohou je zabezpečovať komunikáciu so správcom a poskytovať mu v mene vlastníkov súčinnosť pri výkone správy, nejde však o predsedu spoločenstva. Nie je teda zrejmé, či vo Vašom prípade máte pod predsedníčkou na mysli zástupkyňu vlastníkov a správu Vášho bytového domu vykonáva správca alebo u Vás funguje spoločenstvo vlastníkov (zapísané v evidencii vedenej príslušným okresným úradom v  sídle kraja), ktoré obchádza ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a uzavrelo zmluvu o výkone správy s iným subjektom (správcom). Táto informácia je dôležitá z hľadiska identifikovania subjektu, ktorý by bol povinný umožniť nahliadnutie a / alebo ktorý by bol pasívne legitimovaný v prípadnom súdnom konaní.