Užívanie spoločných častí a zariadení domu vlastníkom

Čo všetko je možné považovať za spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, prípadne príslušenstvo domu upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“) v § 2 ods. 4 -6: „Spoločnými časťami domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie. 

Spoločnými zariadeniami domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky. 

Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu sa rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.“ 

Uvedený výpočet je demonštratívny, nie úplný. Priestory, ktoré spadajú do niektorej z uvedených kategórií môžu byť absolútne spoločné, ktoré slúžia spoločne všetkým vlastníkom bytového domu alebo relatívne spoločné, ktoré slúžia len niektorým vlastníkom. 

Otázku, ktoré časti bytového domu sa považujú za spoločné a ktoré zo spoločných častí zariadenia a príslušenstva bytového domu užívajú len niektorí spoluvlastníci zákon prenecháva na zmluvnú úpravu spoluvlastníkov. Či je určitý priestor vo Vašom bytovom dome možné považovať za spoločný a ktorí zo spoluvlastníkov ho môžu užívať preto odporúčame preveriť v nadobúdacej zmluve k Vášmu bytu. 

Správu bytového domu v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vykonáva buď spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo správca na základe zmluvy o výkone správy. Pokiaľ zo strany správcu alebo predstaviteľa spoločenstva vlastníkov dochádza  k porušovaniu povinností, odporúčame pred podaním žaloby vyzvať na plnenie povinností alebo upustenie od porušovania povinnosti oficiálnou výzvou. 

Pokiaľ by malo dôjsť k podaniu žaloby je potrebné vychádzať z právnej úpravy zakotvenej v zákone č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok.