Vyplatenie preplatku a nedoplatku v bytovom dome

Otázka:

Mám nasledovnú otázku: v 08/2018 som predal byt, v rovnakom mesiaci prebehol zápis na katastri na nového vlastníka bytu. Nový majiteľ bytu za mesiac 09-10/2018 neuhradil nájomné správcovi domu (správca je sro). Tieto 2 mesiace správca urovnal spôsobom takým, že prebytok, ktorý mi vznikol na nájomnom do augusta 2018 mi nevyplatil v celej čiastke, ale ho ponížil o nedoplatok nového vlastníka bytu. Akým spôsobom tento jeho počin trestne kvalifikovať? Podvod, neoprávnené obohacovanie alebo?

Odpoveď:

Pre presnejšiu odpoveď na Vašu otázku by bolo potrebné preštudovanie zmluvy o výkone správy uzavretej medzi správcom a vlastníkmi bytov a kúpnej zmluvy, ktorou ste previedli byt na nového vlastníka. 

Zákon nezakotvuje, ako presne je správca povinný postupovať pri vyplácaní preplatkov za úhrady spojené s užívaním bytu. Podľa § 8a ods. 1 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov medzi náležitosti zmluvy o výkone správy patria aj „zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi“. Bolo by teda potrebné posúdiť, či vo Vašom prípade nedošlo k porušeniu povinností správcu zakotvených v zmluve o výkone správy a či bol v zmysle tejto zmluvy správca povinný vyplatiť preplatok na účet pôvodného majiteľa (ktorý ste prípadne uviedli pri prepise bytu) alebo na účet (súčasného) vlastníka bytu, resp. akým spôsobom bol povinný vyplatenie uskutočniť. 

Čo sa týka posúdenia kúpnej zmluvy, štandardne býva súčasťou kúpnej zmluvy aj ustanovenie, v ktorom si predávajúci a kupujúci dohodnú postup v prípade vzniku preplatkov alebo nedoplatkov za obdobie pred prevodom vlastníckeho práva k bytu. 

Pokiaľ nedošlo k porušeniu zmluvných povinností zo strany správcu, odporúčame, aby ste sa s výzvou na vrátenie strhnutej časti preplatku obrátili na súčasného vlastníka bytu. 

Bez posúdenia ďalších prípadných okolností z Vášho popisu nevyplýva, že by v tomto prípade došlo k spáchaniu trestného činu podvodu. Na základe podrobnejšej analýzy v zmysle vyššie uvedeného by bolo možné posúdiť, či nedošlo k bezdôvodnému obohateniu zo strany nového vlastníka bytu.