Nadobudnutie nehnuteľnosti jedným z manželov

Povinné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť zakotvuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej ako „katastrálny zákon“), v prípade bytu / nebytového priestoru tiež zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Podľa § 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona má byť účastník právneho vzťahu – fyzická osoba označený meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.

Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa – fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti. Z uvedeného vyplýva, že uvedenie informácie o osobnom stave nie je povinné. Kataster teda neskúma, či je kupujúci zosobášený alebo nie.

V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu samozrejme obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. V takomto prípade bude na liste vlastníctva uvedené, že vlastníkmi sú obaja manželia v 1/1.

Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Ak by však niektorý z manželov napadol napríklad prevod takejto nehnuteľnosti, mohol by byť úspešný, pokiaľ by sa preukázalo, že nehnuteľnosť (aj napriek tomu, že na LV je uvedený len jeden z manželov) bola v BSM.

Súvisí to s tým, že kým bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov, v ostatných veciach (kam bude takmer vo všetkých prípadoch patriť aj nakladanie s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Pri nadobúdaní nehnuteľnosti preto odporúčame preveriť, či bol daný aj súhlas manžela, ktorý nie je zmluvnou stranou.

Prečítajte si aj: Zmena priezviska v katastri nehnuteľností

Čo znamená, ak je na liste vlastníctva uvedený len jeden manžel?

Vzhľadom na všeobecnú povahu otázky prichádza do úvahy viacero možností.

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá by za obvyklých okolností mala byť predmetom BSM, pretože ju manželia nadobudli za trvania manželstva, no predsa na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, je možné, že stranou zmluvy, na základe ktorej bola nehnuteľnosť nadobudnutá a zapísaná do katastra, bol len jeden manžel, nie obidvaja. Kataster by v takom prípade zapísal ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou. Ak bola však nehnuteľnosť nadobudnutá aspoň sčasti za finančné prostriedky patriace do BSM, môže byť predmetom BSM, aj keď z listu vlastníctva sa môže javiť, že je vo výlučnom vlastníctve. 

Ak by však manžel kúpil nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva (t. j. v čase, keď už režim nadobúdania vecí do BSM bol „aktívny“). Aj v takom prípade by bol na liste vlastníctva uvedený ako vlastník len jeden z manželov.

Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM. Dohoda musí byť vyhotovená vo forme notárskej zápisnice. 

Viac aj v našom článku: Zúženie BSM počas trvania manželstva notárom

Nakoniec, manžel bude zapísaný na liste vlastníctva ako jediný vlastník aj vtedy, keď nadobudol (kúpil, získal darovaním) nehnuteľnosť ešte v čase pred uzavretím manželstva.

Čo znamená BSM na liste vlastníctva?

BSM znamená bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Ide o zákonný režim nadobúdania majetku do spoločného vlastníctva, ktorý existuje len medzi manželmi. V rámci tohto režimu platí, že každá vec, ktorú manželia nadobudnú za trvania manželstva, patrí do ich spoločného vlastníctva (výnimky zakotvuje hlavne § 143 Občianskeho zákonníka). 

Bližšie informácie k téme BSM nájdete u nás na tomto odkaze: https://www.akmv.sk/pravna-poradna-kategoria/bsm/

O našich službách súvisiacich s BSM sa bližšie dočítate tu.

Dobrý deň,

Smerodajným je v tomto ohľade rozhodnutie Mestského súdu v Prahe z 21. marca 1977, sp. zn. 11 Co 89/1977 (R 45/1979): „Ak niektorému z bývalých manželov pri vyporiadaní ich bezpodielového spoluvlastníctva pripadnú nehnuteľné alebo hnuteľné veci do individuálneho osobného vlastníctva, a to už v čase, kedy uzavrel ďalšie manželstvo, nejde o nadobudnutie týchto vecí za trvania manželstva do BSM (v zmysle ustanovenia § 142 OZ), a to ani keď úhrada druhému zo spoluvlastníkov poskytnutá na vyrovnanie vzájomných nárokov z vyporiadania predchádzajúceho bezpodielového spoluvlastníctva bola úplne alebo sčasti zaplatená zo spoločných peňazí v bezpodielovom spoluvlastníctve novovzniknutom uzavretím ďalšieho manželstva. Je tu však daná povinnosť nahradiť, čo zo spoločného majetku manželov bolo vynaložené na majetok manžela v jeho výlučnom vlastníctve (§ 150 OZ).“

Z odôvodnenia citovaného rozhodnutia vyberáme nasledovnú pasáž:

Ak dôjde k zániku BSM pri jeho vyporiadaní pripadne niektorá vec len jednému z bezpodielových spoluvlastníkov, potom túto vec, ani jej časť ani podiel na nej nenadobúda, pretože už predtým bol vlastníkom celej veci, a dochádza tu len k tej zmene, že jeho vlastnícke právo nie je obmedzené právami a povinnosťami ďalšieho spoluvlastníka. Nejde tu teda o nadobudnutie nových majetkových práv, ale len o zmenu vo výkone práv a povinností vyplývajúcich z vlastníctva k tej istej veci ako celku.

Vzhľadom na Vami naformulovanú otázku však musíme upozorniť, že peniaze získané predajom sa z hľadiska právnej teórie nepovažujú za výnosy. Výnosy totiž podľa ustálenej súdnej praxe patria do BSM.  

Napr. podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČSSR z 3. februára 1972, sp. zn. Cpj 86/1971 (R 42/1972): „Výnosy, úžitky a prírastky veci patria do BSM, či už vec sama je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, alebo je vo vlastníctve jedného z manželov. (…)

V citovanom rozhodnutí sa však ďalej uvádza, že „Veci získané výmenou za vec alebo z výťažku z veci, ktorá bola v osobnom vlastníctve jedného z manželov, sú naďalej v osobnom vlastníctve tohto manžela. Nejde tu totiž v takom prípade o nadobudnutie nového majetku ani o rozmnoženie doterajšieho majetku za trvania manželstva, ale o zmenu, ktorá nemá vplyv na povahu týchto vecí ako predmetu osobného vlastníctva.“

Vzhľadom na vyššie uvedené možno konštatovať, že výnosy z veci patriacej do BSM síce celkom jednoznačne spadajú do režimu BSM, no peniaze získané predajom veci nemožno považovať za výnosy, keďže sú de facto ekvivalentom danej veci v rovnakej hodnote. Ide o tzv. transformáciu veci, pretože vec ako taká sa mení, no jej hodnota zostáva približne rovnaká a z toho dôvodu zostáva zachovaný aj pôvodný režim jej vlastníctva:  „Literatúra aj súdna prax zastávajú tzv. subrogačnú teóriu, podľa ktorej veci vstupujú na miesto na miesto peňazí získaných za iné veci predajom. (…) Ide o tzv. transformáciu veci. Do BSM preto nebude patriť vec získaná (kúpou či výmenou) za prostriedky patriace do oddeleného majetku jedného z manželov (zdroj: Števček a kol.: Občiansky zákonník: Komentár, 2. vydanie C. H. Beck, 2019, s. 1103 – 1138).“

Dobrý deň,

Podľa § 143 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“) „V bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva (…).“

Z citovaného ustanovenia vyplýva, že ak bol byt kúpený pred uzavretím manželstva, bude patriť do výlučného vlastníctva toho, kto ho kúpil (prípadne do podielového spoluvlastníctva, ak bolo kupujúcich viacero).

Naopak, prostriedky získané z hypotéky, ktorú si manželia zoberú za trvania manželstva, budú už spôsobilým predmetom BSM.

Aj v prípade, ak boli peniaze patriace do BSM použité na vec, ktorá je vo výlučnom vlastníctve len jedného z manželov (napr. formou investícií), táto skutočnosť sama o sebe nespôsobuje zmenu vlastníckeho režimu takto zhodnocovanej veci. Vo Vašom prípade to znamená, že byt bude aj naďalej vo výlučnom vlastníctve Vášho manžela, a to aj napriek tomu, že peniaze z úveru patria obom manželom spoločne.   

Aj v odbornej literatúre sa stretávame s názorom, že „Ak je teda rozostavaná stavba v čase svojho vzniku vo výlučnom vlastníctve iba jedného z manželov, stavba nebude patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ani pokiaľ by na ďalšie dokončovacie práce boli použité spoločné prostriedky oboch manželov. Prípadné investície do oddeleného majetku jedného z manželov by mohli byť zohľadnené až v rámci konania o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (Števček a kol.: Občiansky zákonník – Komentár, 2. vydanie, C. H. Beck, 2019).“

Ako bolo naznačené už v predošlom texte, sumu patriacu do BSM, o ktorú sa zhodnotil majetok patriaci len jednému z manželov, možno refundovať v rámci vyporiadania BSM, ktoré nasleduje po jeho zrušení. Podľa § 150 OZ je totiž každý z manželov pri vyporiadaní BSM „povinný nahradiť (druhému manželovi), čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.“