Zlúčenie či vyčlenenie pozemkov – parciel

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva 

Pozemok v podielovom spoluvlastníctve, ktorý nie je spoločnou nehnuteľnosťou v zmysle zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, môže byť predmetom zrušenia spoluvlastníctva a jeho vyporiadania. V zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „Občiansky zákonník“) môže dôjsť k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva dohodou alebo rozhodnutím súdu. 

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou 

Dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a jej účastníkmi musia byť všetci podieloví spoluvlastníci. 

Zákon nezakotvuje, aké obsahové náležitosti by takáto dohoda mala obsahovať, avšak je nevyhnutné, aby dohoda vyriešila vzťah všetkých spoluvlastníkov k spoločnej veci ako celku, nie iba k niektorému zo spoluvlastníckych podielov. 

Predmetom dohody spoluvlastníkov by mohlo byť aj vyňatie časti pozemku a vytvorenie samostatnej parcely, avšak vzhľadom na právnu úpravu proti drobeniu poľnohospodárskej pôdy by to bolo možné iba pri väčšej rozlohe pozemku. Podľa ustanovenia § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu (pozn. ktorým je aj dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva) alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods. 1 pozemok menší ako 2 000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok.“ 

Uvedené potvrdzuje aj rozhodovacia prax súdov napr. v Rozsudku Najvyššieho súdu SR 1 Cdo 187/2006 R 48/2008, v ktorom sa uvádza: „Podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do (nového) spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 2 000 m² (u poľnohospodárskeho pozemku), resp. výmera nižšia ako 5 000 m² (u lesných pozemkov).“ 

Pokiaľ predmetný pozemok pozostáva z viacerých samostatných parciel, ktoré by v prípade rozdelenia nemali dostatočnú výmeru, môžu podieloví spoluvlastníci uzavrieť dohodu napr. v takom znení, že sa jednotlivé parcely v podielovom spoluvlastníctve rozdelia medzi podielových spoluvlastníkov tak, aby každá z parciel bola vo výlučnom vlastníctve len jedného z pôvodných spoluvlastníkov. Odchýlky medzi výmerou jednotlivých parciel a výmerou, ktorá pripadá na spoluvlastnícke podiely spoluvlastníkov by v takomto prípade bolo možné vyrovnať finančne. 

Ak by si to vyžadovalo dosiahnutie dohody medzi podielovými spoluvlastníkmi do úvahy prichádza aj možnosť zlúčenia susediacich parciel tvoriacich pozemok. Zlúčiť je však možné iba parcely s rovnakým druhom pozemku. Prípadnú zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku upravuje zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy a o zmene zákona č. 245/2003 Z. z. o integrovanej prevencii a kontrole znečisťovania životného prostredia a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Žiadosť o zmenu podávajú všetci spoluvlastníci predmetného pozemku a pri posudzovaní žiadosti sa vychádza zo skutočného stavu, to znamená, že ak by mal byť u všetkých parciel s iným druhom pozemku ako vinica druh pozemku zmenený na vinicu, bolo by potrebné, aby bol v čase podania žiadosti na týchto parcelách už vysadený vinohrad. 

Predmetom dohody môže byť aj predaj spoločnej nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov alebo vyplatenie časti spoluvlastníkov a podobne.

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom 

Pokiaľ nedôjde k dohode spoluvlastníkov, môže ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov podať návrh na súd, aby zrušil a vyporiadal podielové spoluvlastníctvo. Kým znenie dohody je na slobodnej vôli spoluvlastníkov, v prípade zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva súdom vyporiadava súd podielové vlastníctvo spôsobmi zakotvenými v ustanovení § 142 Občianskeho zákonníka, a to v nasledujúcom poradí:

• rozdelenie veci, ak rozdelenie veci nie je možné (napr. aj z dôvodu zákazu drobenia poľnohospodárskej pôdy)
• prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu alebo v poslednom rade
• nariadením predaja veci a rozdelením výťažku

Pri rozhodovaní o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súd prihliada na veľkosť podielov, na účelné využitie veci a na prípadné násilné správanie niektorého z podielových spoluvlastníkov voči ostatným spoluvlastníkom. V tejto súvislosti upozorňujeme, že súd nie je viazaný návrhom účastníka konania, akým spôsobom má byť podielové spoluvlastníctvo vyporiadané. 

Podobne ako v prípade uzavretia dohody musia byť účastníkmi dohody všetci spoluvlastníci, v prípade zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva súdom musia byť účastníkmi konania všetci spoluvlastníci.

Jeden zo spoluvlastníkov je zosnulý

V praxi býva častou komplikáciou situácia, keď niektorí zo spoluvlastníkov evidovaných na liste vlastníctva už nežije. V takomto prípade by bolo potrebné počkať na právoplatné skončenie dedičského konania, pričom účastníkom súdneho konania by bol ako spoluvlastník dedič, ktorý nadobudol predmetný spoluvlastnícky podiel. 

Uvedené potvrdil aj Krajský súd Žilina sp. zn. 8Co/291/2017 zo dňa 28. 3. 2018, ktorý vo svojom rozhodnutí uviedol: „Ak niektorý zo spoluvlastníkov zomrel, nie je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo s (namiesto neho) do úvahy prichádzajúcimi dedičmi po ňom. Po každom podielovom spoluvlastníkovi, ktorý zomrel, musí prebehnúť dedičské konanie, v ktorom bude prejednaný príslušný podiel v predmetných nehnuteľnostiach a až po právoplatnom rozhodnutí o dedičstve, v ktorom bude jednoznačne určené, kto sa stáva vlastníkom podielu patriaceho pôvodne poručiteľovi, je možné viesť konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva voči tomuto novému spoluvlastníkovi.“ 

K podielovému spoluvlastníctvu pozri aj príspevky v našej právnej poradni ohľadne vyporiadania spoluvlastníctva.