Nájomná zmluva na byt podľa zákona o krátkodobom nájme

Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobých nájmov bytov.

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom pri opätovnom predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Zákon sa nevzťahuje na nájomné pomery:

Zákon sa nedotýka tiež inštitútu tzv. chráneného nájmu.

Nájomnou zmluvou podľa zákona prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát.

Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy. Zároveň ustanovuje, že zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä:

Prenajatý byt alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu. Prenajímateľ tak musí vbyť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ. V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka o nájme bytu.

Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť skutočnosť, že prenajíma byt, správcovi dane.

Zmluvné strany si v nájomnej zmluve dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke. Tá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, napríklad z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.

Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Nevyčerpaná zábezpeka sa nájomcovi vráti do 1 mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov prenajímateľa súvisiacich s nájomným vzťahom.

Tento krátkodobý nájom bytu zanikne:

Prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu, ak:

Nájomca môže vypovedať nájom bytu, ak:

Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V niektorých prípadoch je možné jej skrátenie až na pätnásť dní.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Naproti tomu, nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nie je spôsobilý na dohodnuté užívanie.

V prípade odstúpenia sa nájomná zmluva zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane.

Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu.

Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desať kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok, zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.

Vypratanie nehnuteľnosti môže byť zabezpečené aj prostredníctvom spísanej notárskej zápisnice povinnej osoby o uznaní záväzku a súhlase s vykonateľnosťou notárskej zápisnice  podľa § 45 ods. 2 písm. c) zák.  č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti  (Exekučný poriadok), v znení neskorších predpisov.

Záverom uvádzame, že výhodou tohto nájmu je aj skutočnosť, že prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečenia bytových náhrad.