Proces kúpy a financovania nehnuteľnosti na Slovensku

Každá krajina sa vyznačuje určitými špecifikami, to platí aj v oblasti nehnuteľností. Naša advokátska kancelária vás v krátkosti v tomto článku prevedie procesom ako na Slovensku prebieha kúpa či predaj nehnuteľnosti. Taktiež si môžete prečítať náš článok ako pracujú realitné kancelárie na Slovensku.

Ak ste si našli vhodnú nehnuteľnosť, prvým krokom je vypracovanie rezervačnej zmluvy. Jej podpisom sa zaväzujete, že do určitého dohodnutého času podpíšete Kúpnu zmluvu. V rezervačnej zmluve sa okrem ceny nehnuteľnosti a jej presnej špecifikácie je upravená aj výške rezervačnej zálohy.

Ak kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, vo väčšine prípadoch sa zmluva podpisuje priamo v realitnej kancelárii. Rezervačné zmluvy sú väčšinou nastavené tak, že ak kupujúci po podpise rezervačnej zmluvy od kúpy nehnuteľnosti ustúpi, záloha v plnej výške prepadá. Predávajúci a realitné kancelárie si tak vykryjú svoje náklady spojené s predajom. Taký je štandard, avšak tieto zmluvné podmienky sa samozrejme dajú upraviť ak je ochota na strane predávajúceho.

Podpisom rezervačnej zmluvy a úhradou rezervačnej zálohy by sa predávajúci mal zdržať ďalšieho predaja.

Pred podpisom rezervačnej zmluvy našim klientom odporúčame vyžiadať si aj znenie samotnej Kúpnej zmluvy. Mohlo by sa totiž stať, že napriek tomu, že sa dohodneme na znení Rezervačnej zmluvy, v Kúpnej zmluve budú stanovené podmienky, na ktorých sa nebudete vedieť zhodnúť.

Podpisom rezervačnej zmluvy sa predávajúci zaviaže, že nehnuteľnosť nebude ďalej ponúkať iným záujemcom. Časový priestor medzi podpisom rezervačnej zmluvy a Kúpnej zmluvy býva štandardne 2-4 týždne. Za tento čas sa predpokladá, že sa predávajúci aj kupujúci zhodnú na samotnom znení Kúpnej zmluvy.

Aby kúpna zmluva prešla katastrom, musí obsahovať zákonné náležitosti. Viac si môžete prečítať v našom článku: Kúpna zmluva a návrh na vklad – čo musia obsahovať, aby prešli katastrom? Pokiaľ by zmluva čo i len jednu zo zákonných náležitostí neobsahovala, okresný úrad môže vklad prerušiť, prípadne aj zastaviť. Ak je vklad prerušený, je možné vypracovať ku kúpnej zmluve dodatok, kde sa nedostatky odstránia. Pokiaľ je vklad zastavený, je nutné podať návrh na vklad opätovne. Preto našim klientom vždy odporúčame, aby nepoužívali vzory zmlúv, ktoré kolujú na internete. Ku každému predaju alebo kúpe nehnuteľnosti treba pristupovať individuálne.

V kúpnej zmluve si zmluvné strany dohodnú aj spôsob financovania. V prípade, že kupujúci hradí kúpnu cenu z vlastných zdrojov, môže využiť deponovanie zdrojov u notára alebo si v banke zriadi vinkulovaný účet. V prípade notárskej úschovy je účet chránený pred exekúciou, na vinkulovaný účet v banke však exekútor siahnuť môže. Viac o rozdieloch medzi vinkuláciou a notárskou úschovou si môžete prečítať v našom článku: Notárska úschova alebo vinkulácia.

V prípade, že si kupujúci zvolí financovanie nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru, banka nehnuteľnosť založí a čerpanie následne zasiela priamo na účet predávajúceho po splnení všetkých podmienok stanovených v úverovej zmluve.

Pri hypotekárnych úveroch sa vyžaduje v prvom rade znalecký posudok. Využiť môžete buď znalca externého alebo interného znalca banky. Rozdiel je v tom, že ak si necháte vypracovať znalecký posudok interným znalcom banky, môžete ho použiť len v danej banke. Externý znalecký posudok býva o niečo drahší avšak môžete ho použiť v ktorejkoľvek banke. Aj v tejto oblasti však existuje čierna listina znalcov. Preto ak má klient záujem využiť služby konkrétneho znalca, je dobré si preveriť v banke, či náhodou tento znalec na čiernej listine nefiguruje.

Po vypracovaní znaleckého posudku Vám banka stanoví, koľko z hodnoty nehnuteľnosti uvedenej v znaleckom posudku je ochotná prefinancovať. Štandardne sa v tomto období pohybujeme niekde na úrovni 80% hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 20% si klient financuje z vlastných zdrojov.

Ak s podmienkami súhlasíte, banka následne vypracuje záložné zmluvy spolu s návrhom na vklad.

V tejto fáze si treba uvedomiť sled udalostí. Máme tu totiž dve roviny, jedna rovina je založenie nehnuteľnosti a druhá rovina je prevod vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho.

Najprv sa uzatvárajú záložné zmluvy. Keďže v tomto čase je vlastníkom nehnuteľnosti ešte predávajúci, je nutné, aby tieto zmluvy podpísal aj predávajúci, čím udelí banke súhlas zriadiť na tento nehnuteľnosti záložné právo. Podpis musí byť buď overený notárom, prípadne musia byť podpísané pred zodpovedným pracovníkom banky.

V druhom kroku sa podpíšu kúpne zmluvy v potrebnom počte vyhotovení. Podpisy predávajúceho musia byť notársky overené. Na katastri sa podajú návrhy postupne a to najprv návrh na vklad záložného práva a následne návrh na vklad vlastníckeho práva.

Na uvoľnenie prostriedkov v prospech predávajúceho štandardne postačuje originál potvrdených návrhov na vklad. Ak sú návrhy podávané na katastri osobne, sú označené pečiatkou s dátumom podania a číslom vkladu. Dnes už údaje katasterportal.sk aktualizuje na dennej báze, preto si bankár jednoducho vie podania preveriť už na druhý deň. Ak sú splnené všetky ostatné podmienky, banka peniaze načerpá priamo na účet predávajúceho.

Medzi ostatné podmienky, ktoré banka vyžaduje, aby boli pred čerpaním splnené je poistenie nehnuteľnosti, vinkulácia. Potvrdenie od správcu bytového domu, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky si vyžaduje zasa kataster.

Proces predaja, resp. kúpy nehnuteľností je pomerne zložitý proces. Radi si s klientom vopred prekonzultujeme celý proces a navrhneme to najlepšie riešenie. Zmluvy Vám taktiež autorizujeme. Asi najväčšou výhodou autorizácie zmlúv advokátom je ochrana účastníkov zmluvy pred zneužitím totožnosti či už na strane nadobúdateľa alebo prevodcu. Vďaka elektronickému podaniu vieme všetky úkony zrealizovať v našej kancelárii, klient nemusí navštevovať notára či absolvovať cestu na kataster.