Riziká pri nadobúdaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam

Ak sa prevádza nehnuteľnosť na základe kúpnej zmluvy, nadobudne kupujúci vlastnícke právo vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa § 31 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) (ďalej ako „katastrálny zákon“) skúma okresný úrad, katastrálny odbor v konaní o vklad vlastníckeho práva kúpnu zmluvu:

Ak sú uvedené podmienky splnené, okresný úrad, katastrálny odbor, vklad povolí a kupujúci tak nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. 

V praxi však dochádza k situáciám, kedy môže byť vlastnícke právo kupujúceho aj napriek bezproblémovému konaniu o vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností spochybnené, a to aj po rokoch. Niektoré z takýchto situácií si priblížime v tomto článku. 

Jednou zo situácií, kedy môže dôjsť spochybneniu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je prípad, kedy niektorí z predchádzajúcich vlastníkov platne odstúpil od predchádzajúcej kúpnej zmluvy na predmetnú nehnuteľnosť. Inými slovami, predávajúci predá nehnuteľnosť 1. kupujúcemu, následne 1. kupujúci predá nehnuteľnosť 2. Kupujúcemu, avšak pôvodný predávajúci od zmluvy medzi ním a 1. Kupujúcim odstúpi. Aký vplyv bude mať na vlastnícke právo 2. kupujúceho odstúpenie pôvodného predávajúceho od zmluvy? 

Na uvedenú otázku nie je v rozhodovacej praxi súdov jednotný pohľad. Podľa Rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004: „Platným a účinným odstúpením od kúpní nebo jiné smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti se… zrušují (zanikají) od počátku obligační a věcné (věcněprávní) účinky smlouvy, na základě které nabyl (měl nabýt) účastník smlouvy vlasnické právo, a ve vlastnictví nemovitosti je tu stejný stav, jako kdyby ke kunpní nebo jiné smlouvěo převodu vlastnictví nikdy nedošlo To platí i tedy, jestliže nabyvatel, dříve než došlo ke zrušení smlouvy odstoupením, nemovitost prevedl na další osobou, a i kdyby další nabyvatel byl v dobré víře, že se stal jejím vlastníkem.“ 

V zmysle uvedeného rozsudku, by v prípade odstúpenia od zmluvy vlastnícke právo k nehnuteľnosti opätovne nadobudol predávajúci a to aj napriek tomu, že 2. kupujúci nehnuteľnosť riadne kúpil a splnil si všetky povinnosti vrátane zaplatenia kúpnej ceny 1. kupujúcemu, ktorú mu nehnuteľnosť následne predal. 

Rozhodovacia prax súdov Slovenskej republiky sa však prikláňa k názoru, že práva a povinnosti z právneho vzťahu sa týkajú výlučne jeho účastníkov. Odstúpenie od zmluvy sa teda môže prejaviť iba medzi účastníkmi zmluvy a nemôže mať vplyv na práva tretích osôb. Pokiaľ teda v takomto prípade dôjde k odstúpeniu od zmluvy, vznikne jej účastníkom povinnosť vrátiť si, čo si navzájom plnili. Predávajúcemu vznikne povinnosť vrátiť kúpnu cenu a 1. kupujúcemu povinnosť vrátiť nehnuteľnosť. Pokiaľ nie je možné nehnuteľnosť vrátiť (napr. aj z dôvodu, že medzi časom vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobudla tretia osoba – 2. kupujúci), vznikne 1. kupujúcemu povinnosť vrátiť predávajúcemu peňažnú náhradu. 

Podľa Rozsudku Najvyššieho súdu SR, sp. zn. Cdo 311/2008 „…ak raz nadobudne vlastnícke právo za určitých podmienok, ktoré sa bez jeho zavinenia spätne zmenia, nesmie byť pre to postihnutý on, ale subjekty, ktoré nesú zodpovednosť za túto zmenu.“ 

Vo vyššie uvedenom prípade je tiež kľúčové, že v čase, kedy vlastnícke právo k nehnuteľnosti od 1. kupujúceho nadobudol 2. kupujúci, bol 1. kupujúci vlastníkom nehnuteľnosti a ako vlastník bol vedený na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. A až následne došlo k odstúpeniu od pôvodnej kúpnej zmluvy, čím vlastnícke právo 1. kupujúceho zaniklo spätne. Čo však v prípade, ak by 1. kupujúci vlastnícke právo vôbec nenadobudol? 

Údaje zapísané v katastri nehnuteľností sú podľa § 70 ods. 1 katastrálneho zákona hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Z uvedeného vyplýva, že osoba, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako vlastník určitej nehnuteľnosti nemusela v skutočnosti vlastnícke právo nadobudnúť. V praxi k takýmto situáciám dochádza, napríklad v prípadoch, kedy sa po povolení vkladu do katastra nehnuteľností ukáže, že kúpna zmluva bola uzavretá napr. v dôsledku podvodu, omylu a pod. 

Ak by teda 2. kupujúci kúpil nehnuteľnosť od 1. kupujúceho a neskôr by sa ukázalo, že kúpna zmluva medzi 1. kupujúcim a predávajúcim je absolútne neplatná, nemohol by 2. kupujúci nadobudnúť vlastnícke právo. 

Uvedené vyplýva z právnej zásady nikto nemôže na iného previesť viac práva, ako sám má (nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet), z čoho vychádzal aj Ústavný súd SR, ktorý v Uznesení sp. zn. I ÚS 50/2010-11 zo dňa 10.02.2010 uvádza: „Na základe absolútne neplatného právneho úkonu takto nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva hoc i dobromyseľného nadobúdateľa. Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv ako sám má.“ 

Z vyššie uvedených príkladov vyplýva, že pri kúpe nehnuteľnosti nemusí vždy postačovať, že kúpna zmluva má všetky zákonom požadované náležitosti a že sú splnené podmienky na povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kúpnu zmluvu je potrebné preskúmať aj s ohľadom na uvedené a ďalšie situácie, ktoré môžu v praxi nastať.