Процесс покупки и финансирования недвижимости в Словакии

Если Вы нашли подходящую для Вас недвижимость, то первым делом необходимо составить договор о резервации. Подписанием этого договора Вы обязуетесь в течении определенного срока заключить договор о покупке. В договоре о резервации, помимо цены недвижимости и ее четких измерений должна быть также указана сумма резервационного залога.

Если Вы покупаете недвижимость через агентство по недвижимостям, то в большинстве случаев договор будет подписываться прямо там. Резервационные договоры, как правило, устанавливаются таким образом, чтобы при отказе от покупки, покупатель теряет полную сумму залога. Таким образом, покупатель и само агентство возместят расходы, связанные с продажей недвижимости. Это общий шаблон, однако эти условия можно регулировать при наличии желания у продавца.

Подписанием резервационного договора и получением залога, продавец обязуется не продавать недвижимость третьим лицам.

Перед подписанием резервационного договора мы советуем нашим клиентам ознакомиться с содержанием договора о покупке. Может произойти ситуация, при которой Вы согласитесь с условиями резервационного договора, но не согласитесь с содержанием договора о покупке.

Подписанием резервационного договора продавец обязуется не предлагать данную недвижимость другим потенциальным покупателям. Срок между подписанием договора о резервации и договора о покупке как правило составляет приблизительно 2-4 недели. Предполагается, что за это время покупатель и продавец сойдутся во мнении относительно содержания договора о покупке.

Для того, чтобы договор о покупке прошел через кадастр, он должен соответствовать законным критериям. Если договор не соответствует хотя бы одному критерию, то кадастральная служба вложение может приостановить или же отклонить. Если вложение приостановлено, то можно составить приложение к договору, в котором недостатки можно устранить. Если же вложение отклонено, то заявление нужно будет подать снова. Поэтому мы советуем нашим клиентам не использовать шаблоны договоров из интернета. К каждой покупке или продаже должен быть индивидуальный подход. В договоре о покупке стороны также должны решить способ оплаты. Если покупатель будет оплачивать сумму из своих собственных средств, то он может использовать нотариальное хранение средств или основать винкулированный счет в банке. При нотариальном хранении средства защищены от экзекуции, однако винкулированный счет не защищен от посягательств экзекутора.

В случае, если покупатель выберет опцию оплаты при помощи ипотечного кредита, то банк заложит недвижимость, а оплату кредита будет отправляться на счет продавца, после выполнения условий, установленных кредитным договором.

При ипотечных кредитах в первую очередь требуется экспертиза. Вы можете обратиться или к самостоятельному эксперту, или внутриштатному эксперту банка. Разница заключается в том, что при использовании услуг внутриштатного банковского эксперта, результаты экспертизы Вы будете в состоянии использовать только лишь в данном банке. Независимая экспертиза может Вам обойтись несколько дороже, но это компенсируется тем, что результаты экспертизы принимаются в любом банке. Однако в этой области существует черный список экспертов. Поэтому, если клиент хочет воспользоваться услугами конкретного эксперта, то хорошей идеей будет проверить не находится ли данный эксперт в черном списке банка. После проведения экспертизы, банк укажет какую часть ее стоимость он готов оплатить. Обычно банк готов оплатить приблизительно 80% стоимости недвижимости. Остаток, в нашем случае 20%, клиент должен оплатить собственными средствами.

Если данные условия Вас устроят, то банк оформит договор о заложении и заявление на вложение в кадастр.

На этом этапе важно понять последовательность действий. Мы имеем тут два ключевых момента: первый – заложение недвижимости, а второй – перевод права собственности на недвижимость в пользу покупателя.

Сначала составляются договоры о заложении. Поскольку на данный момент собственником недвижимости до сих пор является продавец, то подписание от его лица является необходимым, для того чтобы дать согласие банку на основание залогового права. Подпись должна быть заверена нотариусом, или в некоторых случаях, подпись должна быть произведена перед уполномоченным сотрудником банка.

На втором этапе должны подписаться договоры о покупке в необходимом количестве приготовленных экземпляров. Подпись продавца снова должна быть заверена нотариусом. Заявления на кадастр должны подаваться в определенном порядке, т.е. заявление на вложение залогового права, а затем заявление на вложение права собственности.

Для открытия доступа к средствам для продавца обычно хватает оригинала одобренного заявления на вложение в кадастр. Если заявления были поданы лично, то они должны быть означены печатью, датой подачи и номером вклада. На сегодняшний день портал katasterportal.sk актуализируется ежедневно, поэтому банкир будет в состоянии проверить информацию уже на следующий день. Если все оставшиеся условия были выполнены, то банк переведет полученные средства прямо на счет продавца. К оставшимся условиям, которые требует банк, относятся: страховка недвижимости и винкуляция. Подтверждение от управляющего домом о том, что продавец не имеет долгов потребует кадастр.

Процесс продажи/покупки недвижимости является довольно таки сложным. Мы с радостью предоставим клиенту консультацию по поводу целого процесса и предложим наилучшие решения. Также мы авторизуем для Вас договоры. Самым большим преимуществом авторизации является защита сторон договора перед ошибкой в идентификации что для покупателя, что для продавца. Благодаря электронной подаче мы можем произвести все действия прямо в нашем офисе, клиенту отпадает потребность встречи с нотариусом или потребность присутствия на кадастре.