Výmaz vecného bremena (doživotného bývania) z katastra nehnuteľností

Doživotné užívacie právo zaraďujeme v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) medzi tzv. vecné bremená, ktoré sú upravené v ustanoveniach § 151n až § 151p. Skôr ako si popíšeme samotné doživotné užívacie právo, považujeme za potrebné vysvetliť obsah pojmu vecné bremeno. Vecnými bremenami rozumieme právne vzťahy, na základe ktorých vlastníkovi nehnuteľnosti vzniká povinnosť:

Podstatou je, že vecné bremená vždy obmedzujú vlastníka veci vo výkone jeho vlastníckeho práva v prospech niekoho iného. Nehnuteľnosť s vecným bremenom sa dá v zásade predať tretej osoby. Avšak, pokiaľ je na liste vlastníctva v časti ťarchy uvedené vecné bremeno doživotného užívania, stáva sa nehnuteľnosť v podstate nepredajná, nakoľko žiadny kupujúci nebude mať záujem kúpiť nehnuteľnosť, v ktorej má právo bývať niekto iný.

Zriadenie vecného bremena sa v zmysle ustanovenia § 8 ods. 1 písm. b) bod 2 Katastrálneho zákona vyznačuje v katastri nehnuteľností, v katastrálnom operáte v časti „C“ (ťarchy), ktorá okrem iného obsahuje údaje o obsahu vecného bremena, označenie oprávneného z vecného bremena vrátane zápisu vecného bremena v liste vlastníctva oprávneného.

Vo všeobecnosti, vecné bremená na strane povinného subjektu pôsobia vždy in rem (voči všetkým), pričom na strane oprávneného subjektu môžu pôsobiť im rem alebo in personam (voči konkrétnej osobe). Právo doživotného užívania (najčastejšie bytu / domu) bude na strane oprávneného subjektu pôsobiť in personam. Znamená to, že privlastňovanie úžitkovej hodnoty sa uskutočňuje v záujme spokojovania potrieb individualizovaného subjektu. Toto právo neprechádza na právneho nástupcu, pretože je viazané na konkrétnu osobu. Jednoducho povedané, smrťou osoby oprávneného subjektu užívacie právo zaniká.

Vecné bremená vznikajú jedným z nasledujúcich spôsobov: 

Čo je však podstatné, na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností.

Predmetom práva doživotného užívania môže byť vždy len nehnuteľná vec v zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka, čiže byt alebo dom, na ktoré sa vzťahuje právny režim nehnuteľností. Predmetom vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania nehnuteľností môže byť celá nehnuteľnosť, ale aj len jej časť. Táto skutočnosť sa v zmysle ustanovenia § 67 ods. 2 Katastrálneho zákona vyznačuje v geometrickom pláne. Keďže jednu nehnuteľnosť je možné zaťažiť aj viacerými druhmi bremien, možno zriadiť aj viacero doživotných práv užívania k jednej nehnuteľnosti. Typickým príkladom bude zriadenie doživotného práva užívania rodičom, ktorí budú užívať každý jednu samostatnú izbu v dome. Platí však, že zriaďovanie ďalších vecných bremien nemôže byť na ujmu už existujúcim vecným bremenám.

Právo doživotného bývania môže vzniknúť viacerými spôsobmi, najčastejšie však zmluvou, závetom, ale aj súdom schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva. 

Pokiaľ vznikne vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania na základe záväzkovo – právneho vzťahu založeného zmluvou o zriadení vecného bremena, musí mať táto zmluva v zmysle ustanovenia § 43 a nasl. Občianskeho zákonníka písomnú formu, pričom podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena musí byť v zmysle ustanovenia § 42 ods. 3 Katastrálneho zákona úradne osvedčený. Zmluva o zriadení vecného bremena je uzavretá vtedy, keď obaja účastníci tohto právneho vzťahu v predpísanej forme dohodnú na obsahu a rozsahu vecného bremena. Perfektná písomná zmluva ešte nespôsobuje vznik právneho vzťahu vecných bremien. Na vznik práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu treba vklad do katastra nehnuteľností (§ 151o ods.1 Občianskeho zákonníka). Až na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vydaného príslušným okresným úradom katastrálnym odborom nastávajú právne účinky vkladu. Zmluvou môže toto právo zriadiť vlastník nehnuteľnosti, ale aj oprávnený držiteľ ( § 130 ods.2 Občianskeho zákonníka). 

Ďalším typickým spôsobom vzniku vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania je jeho zriadenie závetom, ako jednostranným právnym úkonom poručiteľa, ktorého právne následky nastanú až jeho smrťou. Táto možnosť vyplýva poručiteľovi priamo z vlastníckeho práva, ktorého obsah tvorí právo ius disponendi, teda oprávnenie disponovať s predmetom vlastníctva. Poručiteľ tak môže závetom odkázať jednému dedičovi rodinný dom a súčasne pre niekoho iného zriadiť doživotné užívacie právo k jednej miestnosti v tomto dome. Zahrnutie zriadenia vecného bremena do závetu nie je podmienkou v zmysle § 478 Občianskeho zákonníka, ktorá by bola nevyvolávala právne následky. Vecné bremeno však takto vzniknúť nemusí, ak dedič dedičstvo odmietne (§463- 467 Občianskeho zákonníka). 

Subjektívne práva oprávneného z vecného bremena svojim konkrétnym určením a rozsahom korešpondujú s povinnosťou povinného subjektu vyplývajúcou z vecného bremena. Oprávnený subjekt nesmie jednostranne rozširovať a tým neprimerane znásobovať svoje výhody. Z uvedeného vyplýva, že právo doživotného užívania nie je možné osobou oprávnenou z vecného bremena jednostranne rozširovať aj na ďalšie subjekty.

Oprávnený z vecného bremena a povinný z vecného bremena sa môžu dohodnúť, že vecné bremeno sa zrušuje. Je potrebné tak urobiť zmluvou o zániku vecného bremena. Ako sme už uviedli, zmluva by mala byť uzavretá medzi oprávneným z vecného bremena a povinným z vecného bremena. Bližšie náležitosti tejto zmluvy zákon neuvádza, odporúčame však uviesť napríklad, či sa strany dohodli na odplatnom alebo bezodplatnom zániku vecného bremena, dôvod zrušenia vecného bremena, ktorá strana bude znášať náklady spojené s výmazom vecného bremena z katastra nehnuteľností, či kto a kedy podá návrh na vklad.

K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je však potrebné aj povolenie vkladu príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, ako vyplýva z § 151p Občianskeho zákonníka („Vecné bremená zanikajú rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona. K zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je treba vklad do katastra nehnuteľností.“) Okrem uzavretia zmluvy je tak potrebné aj podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností, ktorým sa bude žiadať výmaz vecného bremena.

Katastrálny zákon v § 42 ods. 3 výslovne uvádza, na ktorých dokumentoch predkladaných katastru nehnuteľností sa vyžaduje overený podpis. Pri zániku vecného bremena sa vyžaduje na zmluve overenie podpisu oprávneného z vecného bremena.

Pri otázke zrušenia doživotného bývania po smrti je potrebné rozlišovať, kto v danom prípade zomrel. V praxi môžu vzniknúť dve situácie:

Okresný úrad, katastrálny odbor, vykoná výmaz vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania, a to buď na základe dohody zmluvných strán, o ktorej sme sa už zmienili v predchádzajúcom texte, alebo na základe právnej skutočnosti, ktorou je smrť osoby oprávnenej z vecného bremena. Smrť fyzickej osoby sa preukazuje úmrtným listom alebo súdnym rozhodnutím, ktorým bola osoba vyhlásená za mŕtveho. Tieto dokumenty bude následne potrebné predložiť príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru. 

V praxi však môže nastať situácia, že osoba, ktorá žiada výmaz údajov, nebude mať k dispozícii úmrtný list. V tomto prípade, je možné postupovať v zmysle ustanovenia § 18 a nasl. zákona č. 154/1994 Z. z. o matrikách v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o matrikách“), v zmysle ktorého sú určené okruhy osôb, ktoré sú oprávnené požiadať matričný úrad o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Problémom však môže byť skutočnosť, že ide len o nasledujúce subjekty:

Problémom však môže byť skutočnosť, ak vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania zriadila osoba, ktorú nemožno subsumovať pod žiadnu z vyššie uvedených kategórii a zároveň platí, že nemá k dispozícii úmrtný list. Na základe konzultácie s okresným úradom, katastrálnym odborom, by v tomto prípade prichádzala úvahy možnosť samotného okresného úradu, katastrálneho odboru, ako štátneho orgánu požiadať matričný úrad o výpis z knihy úmrtí, nakoľko okresný úrad, katastrálny odbor, je v zmysle § 18 Zákona o matrikách oprávnený požiadať o vyhotovenie úradného výpisu z knihy úmrtí. Tieto situácie sú však v praxi zriedkavé. V takom prípade by sa malo navrhnúť okresnému úradu, katastrálnemu odboru, aby vymazal doživotné právo bývania a užívania v prospech osoby XX (r. č. XXXXXX/XXXX), ktoré zaniklo jej smrťou priamo zo zákona dňa XX.XX.XXX.

V zmysle zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Zákon o správnych poplatkoch“) sa za návrh na výmaz vecného bremena neúčtujú poplatky, pokiaľ ide o návrh na vykonanie záznamu (a nie vkladu), teda o výmaz vecného bremena na základe úmrtného listu. 

Zákon o správnych poplatkoch upravuje len poplatky pri vklade do katastra nehnuteľností, čiže pokiaľ by sa vecné bremeno dávalo z katastra vymazávať na základe dohody účastníkov, je potrebné podať návrh na vklad a tu sa účtuje poplatok nasledovne:

V zmysle Katastrálneho zákona je lehota na výmaz vecného bremena na základe záznamu (úmrtného listu) do 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. 

V prípade, ak sa podáva návrh na výmaz vecného bremena doživotného užívania vkladom (predkladá sa dohoda oprávneného a povinného o zrušení vecného bremena), lehota na vybavenie vkladového konania je 30 dní, v prípade urýchleného konania s vyšším poplatkom 15 dní.