AKMV 
Kontaktujte nás!
V prípade záujmu o právne služby nielen v oblasti práva nehnuteľností nás neváhajte kontaktovať na office@akmv.sk
Právna úprava
K najdôležitejšiemu ustanoveniu upravujúcemu danú problematiku patrí ust. § 667 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého:
- Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
- Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
Ustanovenie § 667 Občianskeho zákonníka sa bude v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 26 Odo 419/2006 uplatňovať aj pri nájme nebytových priestorov.
Podľa § 13 zákona č. 116/1991 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov „Ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie.“
Prečítajte si aj: Zmluva o nájme nebytových priestorov a jej špecifiká
Môže podnájomníkovi udeliť súhlas so zmenami priestoru prenajímateľ (a nie nájomca)?
Danú otázku zodpovedala odborná právna literatúra (Duláková Jakúbeková D., Fekete, I., Križan, M.: Nájomná zmluva v procese rekodifikácie súkromného práva. Bratislava: C. H. Beck, 2014, 432 s.), podľa ktorej „Vynára sa pritom otázka, či podnájomcovi môže udeliť súhlas so zmenami nebytového priestoru aj prenajímateľ, a to najmä v prípade, ak nájomca takýto súhlas odmietne udeliť. Keďže je podnájomný vzťah vzťahom medzi nájomcom a podnájomcom, zastávame názor, že prenajímateľ takéto právo mať nebude. Jeho vplyv na existenciu a obsah podnájomného vzťahu bol vyčerpaný udelením súhlasu na prenechanie nebytového priestoru do podnájmu. Preto ďalej už nebude oprávnený zasahovať do podnájomného vzťahu, súhlas so zmenami nebytového priestoru bude udeľovať nájomca, ktorý však bude zodpovedať prenajímateľovi za porušenie povinností podnájomcom.“
Forma súhlasu so zmenami / úpravami priestoru
Zo znenia zákonných ustanovení vyplýva, že súhlas prenajímateľa (resp. nájomcu v prípade podnájomnej zmluvy) uskutočniť zmeny v priestore môže byť udelený aj mlčky resp. konkludentne. V tomto prípade je podmienkou skutočnosť, že osoba, ktorá je oprávnená súhlas udeliť o zamýšľaných alebo už vykonávaných zmenách vie (napr. bola informovaná druhou stranou).
Právne služby
- Posúdenie nárokov na náhradu nákladov investovaných do prenajatého priestoru
- Posúdenie ďalších nárokov z nájomných zmlúv
Situácie, ktoré môžu nastať a ich riešenia
Zákonná úprava danej problematiky pripúšťa nasledujúce situácie:
- Súhlas (ani mlčky, ani konkludentne) s vykonaním zmien / úprav priestoru nebol udelený (analogicky tak nedošlo ani k dohode o úhrade nákladov vynaložených do zmeny / úpravy priestoru):
- V takomto prípade zastávame názor, že strana vykonávajúca zmeny (úpravy) nie je oprávnená žiadať náhradu vynaložených nákladov. Ak súhlas nebol udelený, nájomca je povinný uviesť priestor do pôvodného stavu (výnimkou by bol prípad, ak by obnova priestoru hrubo odporovala dobrým mravom) a v takom ho vrátiť prenajímateľovi. Oddeliteľné zabudované veci môžu byť z priestoru odstránené nájomcom.
- Súhlas s vykonaním zmien priestoru bol udelený (aspoň mlčky alebo konkludentne), avšak strana udeľujúca súhlas sa nezaviazala na úhradu nákladov:
- V takomto prípade môže strana vykonávajúca zmeny po ukončení nájomného vzťahu žiadať protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota prenajatého priestoru. Tu sa bude posudzovať, v akom stave bol priestor v čase odovzdania nájomcovi / podnájomcovi v porovnaní so stavom v čase jeho vrátenia. Výška požadovanej náhrady bude predstavovať sumu, o ktorú sa zvýšila hodnota priestoru (nie sumu, ktorá bola do priestoru investovaná). Táto náhrada sa v prípade sporu spravidla určuje znaleckým posudkom. Povinnosť dokázať udelenie súhlasu bude zaťažovať spravidla stranu, ktorá zmeny / úpravy priestoru vykonala.
- Súhlas s vykonaním zmien priestoru bol udelený a strana udeľujúca súhlas sa zaviazala na úhradu nákladov:
- V takomto prípade má strana, ktorá zmeny / úpravy priestoru vykonala nárok na náhradu vynaložených nákladov.
