AKMV 
Kontaktujte nás!
V prípade záujmu o naše právne služby nás neváhajte kontaktovať na office@akmv.sk
Vlastnícke právo k bytu a nebytovému priestoru (vrátane spoluvlastníckeho práva k priestorom, ktoré sú považované za príslušenstvo bytu – napr. chodba, pivnica) nachádza svoju podrobnú úpravu v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“).
V zmysle tohto zákona sa môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov „združiť“ do tzv. spoločenstva, prostredníctvom ktorého spoločne vykonávajú správu bytového domu, ktorý obývajú. Ak túto možnosť nevyužijú, sú povinní zabezpečiť správu domu inou fyzickou alebo právnickou osobou (správcom), s ktorou uzatvoria tzv. zmluvu o výkone správy (§ 6 ods. 1 BytZ).
Hlasovanie v bytovom dome
Podľa § 14 ods. 1 BytZ „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.“
Pri hlasovaní platí princíp, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru má za každý byt alebo nebytový priestor v dome, ktorý je v jeho vlastníctve či spoluvlastníctve, jeden hlas (§ 14 ods. 3 BytZ).
Počet hlasov potrebných na prijatie určitého rozhodnutia sa líši v závislosti od záležitosti, o ktorej sa rozhoduje.
Potrebná väčšina pri hlasovaní
Zatiaľ čo napr. pri hlasovaní o výstavbe nového spoločného zariadenia domu zákon explicitne vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 14b ods. 3 písm. b) BytZ), pri hlasovaní o prijatí, zmene či zrušení domového poriadku postačuje len nadpolovičná väčšina hlasov (§ 14b ods. 1 písm. s) BytZ).
Podľa § 14a ods. 7 BytZ „Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
Ochrana prehlasovaného vlastníka
Zákon počíta aj s možnosťou, že pri hlasovaní nedôjde k zhode všetkých vlastníkov.
Na ochranu prehlasovaných vlastníkov tak zavádza ustanovenie § 14a ods. 8 BytZ, ktoré hovorí, že: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do 3 mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“
Na prvý pohľad ide o úpravu nápadne pripomínajúcu právo prehlasovaného spoluvlastníka zakotvené v § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré mu umožňuje v prípade, ak ostatní spoluvlastníci rozhodnú o „dôležitej zmene spoločnej veci“, žiadať súd, aby toto rozhodnutie zrušil a nahradil svojím vlastným. Právo prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 BytZ je však podstatne širšie – vzťahuje sa na všetky rozhodnutia prijaté vlastníkmi bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to, či zmena, o ktorej sa hlasovalo, bola „dôležitá“ alebo nie.
Na tomto mieste je dôležité upozorniť, že spomínaná 30-dňová lehota je prekluzívna, čo znamená, že právo prehlasovaného vlastníka obrátiť sa na súd sa uplynutím tejto lehoty nepremlčuje (čím by vlastník prišiel o nárok, no právo ako také by mu zostalo zachované), ale rovno zaniká.
Podľa odbornej literatúry netreba zabúdať, že „nepožívajú žiadnu dodatočnú ochranu tí vlastníci v dome, ktorí sa na schôdzi alebo písomnom hlasovaní nezúčastnili (takíto vlastníci ani nehlasovali, a tak nemohli byť prehlasovaní). Vlastníci v dome, ktorí sa nedostavili, tak môžu prípadne napadnúť súdnou cestou iným spôsobom iba formálne procesné nedostatky zvolania schôdze, zhromaždenia alebo písomného hlasovania (zdroj: Zimmermanová J. – Zimmerman J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – EPI komentár).“
Oznámenie o výsledku hlasovania je objektívnou skutočnosťou, čo znamená, 30-dňová lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ plynie bez ohľadu na to, kedy prehlasovaný vlastník nadobudol (subjektívnu) vedomosť o výsledku hlasovania. Účel oznámenia plní zápisnica, ktorá sa vyhotovuje z každej schôdze či písomného hlasovania vlastníkov (§ 14a ods. 5 BytZ).
Podľa § 14a ods. 6 BytZ „Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do 7 dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy.“
Žaloba prehlasovaného vlastníka
Keďže BytZ neupravuje žiadne osobitné náležitosti žaloby, ktorú môže prehlasovaný vlastník podať podľa § 14a ods. 8 BytZ, vychádza sa zo všeobecných náležitostí podania (§ 127 CSP) a žaloby (§ 132 – § 137 CSP) podľa Civilného sporového poriadku. Pri žalobe, ktorou sa prehlasovaný vlastník domáha dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov, BytZ priamo odkazuje na inštitút neodkladného opatrenia (§ 324 – § 339 CSP).
Prečítajte si aj: Neodkladné opatrenie – zákaz nakladať s nehnuteľnosťou
Problematickou otázkou v praxi býva najmä určenie pasívne vecne legitimovanej osoby (t. j. „žalovaného“ – osoby, voči ktorej žaloba smeruje).
Podľa rozsudku Krajského súdu v Bratislave, sp. zn. 4 Co 353/2012 „Pasívne legitimovaní v konaní o neplatnosť uznesení vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí sú oprávnení hlasovať na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nakoľko sa jedná o nerozdielne spoločenstvo účastníkov sporu.“
Taktiež podľa rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 23 Co 693/2014 „Nositeľom prejavu konkrétneho hlasovania a tým prejavu vôle, ktorá sa transformuje do podoby uznesení (rozhodnutí) prijatých na schôdzi sú samotní vlastníci bytov a nebytových priestorov. (…) Z toho vyplýva, že žaloba musí smerovať proti všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na to, či boli, alebo neboli prítomní na schôdzi, na ktorej bolo prijaté napadnuté uznesenie. Správca bytov je odlišná osoba od vlastníkov bytov a nebytových priestorov.„
