AKMV 
- Náležitosti nájomnej zmluvy
- Ďalšie náležitosti, ktoré môže obsahovať nájomná zmluva
- Vymedzenie účelu nájmu predmetom činnosti nájomcu
- Cena služieb zahrnutá do výšky nájomného
- Prenájom celej budovy sa neriadi zákonom o nájme nebytových priestorov
- Nájom nebytového priestoru s parkovacími miestami
- Konkludentné predĺženie nájmu nebytových priestorov
Náležitosti nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva uzavretá podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov je oveľa formalistickejšia, ako nájomná zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka.
Na platnosť nájomnej zmluvy uzavretej podľa Občianskeho zákonníka stačí, aby bol určený predmet nájmu. Na platnosť zmluvy podľa zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa vyžaduje určenie:
- predmetu nájmu
- účelu nájmu
- výšky nájomného
- splatnosť nájomného
- spôsob platenia nájomného
- čas nájmu (pokiaľ nie je zmluva uzavretá na neurčitý čas)
V prípade, že zmluva niektorú z náležitostí neobsahuje, je absolútne neplatná.
Ďalšie náležitosti, ktoré môže obsahovať nájomná zmluva
Nájomná zmluva môže obsahovať aj ďalšie, špecifické dojednania:
- „Heads of Terms“ – dojednať základné podmienky nájmu / základné nastavenie nájomného
vzťahu (napr. exkluzivita v rokovaniach) - Napriek tomu, že nájom musí byť odplatný (inak by nešlo o nájom) je možné dojednať aj
obdobie, počas ktorého nájomca nebude nájomné uhrádzať (za začiatku, na konci alebo
v dohodnutých intervaloch počas trvania nájmu) - Rozlíšenie, či nájomca platí podiel na spoločných prevádzkových nákladoch voči celkovej
prenajímateľnej ploche alebo voči celkovej prenajímanej ploche (rôzne alternatívy napr.
podľa obsadenosti budovy) - Viaceré dojednania pre prípad budúcej expanzie – právo prvého odmietnutia „right of first
refusal“, právo prvej ponuky „right of first offer“, povinná expanzia „must take option“ - Prolongačná opcia v zmluvne špecifikovanom období – napr. automatická prolongácia doby nájmu (predlženie o dohodnuté obdobie, pokiaľ nájomca prenajímateľovi do uplynutia dohodnutého obdobia neoznámi, že nemá záujem pokračovať v nájme), právo / opcia nájomcu na predĺženie doby nájmu „option to renew“ – nájomca môže jednostranne uplatniť do určitého obdobia pred uplynutím zmluvy.
- Právo na predčasné ukončenie nájmu (early termination right) – právo jednostranne ukončiť nájomnú zmluvu k vopred stanovenému dátumu
- Čiastočné ukončenie nájmu – vo vzťahu k vopred dohodnutej časti priestorov (partial early
termination right) - Môže byť dojednaný poplatok za predčasné ukončenie alebo náhrada za vstupnú rekonštrukciu priestorov.
Prečítajte si aj: Vysporiadanie investícií vložených do prenajatého priestoru nájomcom
Vymedzenie účelu nájmu predmetom činnosti nájomcu
Pri uzatváraní zmluvy podľa zákona o nájme nebytových priestorov je preto dôležité presne a dôkladne určiť podstatné náležitosti tejto zmluvy a predísť tak absolútnej neplatnosti zmluvy. Dôvodom absolútnej neplatnosti nie je len to, keď niektorá z podstatných náležitostí chýba, ale aj to, ak nie je dostatočne presná.
Jedným z príkladov je vymedzenie účelu nájmu. Účel nájmu znamená obsah niektorého z predmetov podnikania nájomcu (väčšinou toho prevažujúceho), ktorý však musí byť v súlade so stavebnotechnickým určením nebytového priestoru vyplývajúceho z príslušného kolaudačného rozhodnutia, prípadne stavebného povolenia, alebo rozhodnutia stavebného úradu o zmene účelu stavby. Správna špecifikácia účelu nájmu v nadväznosti na kolaudačné rozhodnutia si pri príprave nájomnej zmluvy zaslúži zvýšenú pozornosť. Uvedené platí najmä pre nájomcu, ktorého konanie v rozpore s účelom uvedeným v zmluve zakladá zákonný výpovedný dôvod na prospech prenajímateľa. Pri nedôslednej úprave vzťahov tak môže mať prenajímateľ neplatnú nájomnú zmluvu a nájomca nájom, ktorý môže prenajímateľ bez väčších ťažkostí vypovedať.
Prečítajte si aj: Pár zaujímavých judikátov k nájmu nebytových priestorov
Cena služieb zahrnutá do výšky nájomného
Ďalším podstatným znakom, ktorého absencia alebo nesprávne vymedzenie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy je určenie výšky nájomného. Nie je teda možné uzavrieť nájomnú zmluvu podľa tohto zákona bez určenia výšky nájomného tak, ako je to možné pri zmluve uzavretej podľa občianskeho zákonníka. Výšku nájomného je potrebné presne špecifikovať a určiť splatnosť nájomného a spôsob platenia. Pokiaľ by však do ceny nájomného bola zahrnutá aj cena služieb spojených s užívaním nebytových priestorov, bola by nájomná zmluva neplatná. Výška odplaty za tieto služby musí byť stanovená samostatne. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd ČR v rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 2527/2009 kde uviedol „Bylo-li nájemné sjednáno pevnou částkou (za jednotku plochy), avšak v této částce byla zahrnuta úhrada za elektrickou energii, vodné, stočné, teplo atd. bez rozlišení částky nájemného a úhrad dalších, pak je taková smlouva absolutně neplatná podle § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., neboť v ní absentuje stanovená náležitost výše nájemného.“
Prenájom celej budovy sa neriadi zákonom o nájme nebytových priestorov
Dôsledkom prílišného formalizmu zmluvy o nájme nebytových priestorov je absolútna neplatnosť mnohých zmlúv, pričom zmluvné strany, ktoré takúto zmluvu uzavreli, nemajú žiadnu vedomosť o tom, že ich zmluva je neplatná. Tento formalizmus súdy niekedy obchádzajú cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov ako nájmu uzavretého podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, a to vtedy keď sa nebytové priestory prenajímajú ako súčasť celej budovy alebo spolu s inými vecami.
V praxi sa často stáva, že predmetom nájmu je budova ako celok, pričom v tejto budove sa nachádzajú vo väčšej či menšej miere, či dokonca výlučne, nebytové priestory. Takýto nájomný vzťah však nebude podliehať ustanoveniam zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, ale ustanoveniam Občianskeho zákonníku, o čom svedčí aj ustálená judikatúra českých a slovenských súdov. V rozhodnutí sp. zn. MCdo 251/2002 Najvyšší súd rozhodol, že „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov sa nevzťahuje na zmluvy o nájmoch nehnuteľností (pozemkov alebo budov), bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť aj nebytové priestory.“
Právne služby
Nájom nebytového priestoru s parkovacími miestami
Zaujímavý je tiež prípad, keď predmetom nájmu bude nebytový priestor spolu s parkovacími miestami.
Keďže nebytový priestor spolu s parkovacími miestami spolu možno považovať za vec hromadnú, nájomný vzťah sa bude spravovať ustanoveniami Občianskeho zákonníka a nie ustanoveniami zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Takýto názor vyslovil Najvyšší súd ČR vo svojom rozhodnutí sp.zn. 32 Odo 1263/2006 zo dňa 24.07.2007, keď dospel k záveru, že „Předmětem nájmu může být i soubor věcí v právním smyslu, kdy nejde o nájem jednotlivých nemovitostí, nýbrž o nájem věci podle § 663 a násl. obč. zák. ve smyslu § 118 odst. 1 obč. zák. Rovněž v daném případě smyslem a účelem nájmu bylo pronajmout jednotlivé věci (nebytové prostory a parkovací místa) jako ucelený soubor, jako věc hromadnou, neboť projev vůle účastníků směřoval nikoliv k tomu, aby nájemce užíval samostatně a nezávisle na sobě nebytové prostory a parkovací místa, ale aby tyto věci, které za odlišných okolností tvoří samostatný předmět občanskoprávních vztahů, byly užívány společně jedním nájemcem. Byla-li tedy předmětem nájmu věc hromadná, nelze dovodit, že smlouva je neplatná, jestliže nebyla stanovena výše nájmu zvlášť pro pronajímané nebytové prostory a zvlášť pro parkovací místa.“
Na základe vyššie uvedeného je zrejmé, že je mimoriadne dôležité rozlišovať, či bude zmluva uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Konkludentné predĺženie nájmu nebytových priestorov
V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.“
Otázkou je, či sa predmetné ustanovenie použije aj na nájom nebytových priestorov.
Staršie súdne rozhodnutia (napr. uznesenie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4903/2008 alebo sp. zn. 28 Cdo 1790/2002 alebo 26 Cdo 1957/2008) aplikujú toto ustanovenie aj na nájom nebytových priestorov.
Napr. v zmysle uznesenia Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 899/2008: „Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov neobsahuje osobitné ustanovenia upravujúce podmienky, za ktorých môže dôjsť ku konkludentnému predĺženiu doby nájmu nebytových priestorov. Vzhľadom na absenciu osobitnej úpravy sa v otázke obnovenia doby nájmu aj v nájomných vzťahoch upravujúcich nájom nebytových priestorov použijú ustanovenia OZ, konkrétne § 676 ods. 2 OZ, za splnenia v ňom uvedených podmienok.“
Na druhej strane vyššie uvedené staršie rozhodnutia boli prelomené uznesením Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Obdo/34/2018, v zmysle ktorého:
- Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je komplexná, v dôsledku čoho je na skončenie nájmu vylúčená aplikácia ustanovení všeobecného predpisu (Občianskeho zákonníka) o skončení nájmu.
- Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
To znamená, že § 676 ods. 2 OZ sa na predĺženie zmluvy o nájme nebytových priestorov neuplatňuje. Krajský súd zároveň skonštatoval, že aj v prípade, ak by nedošlo k obnoveniu nájomnej zmluvy a nájomca by predmet nájmu naďalej užíval, mal by prenajímateľovi vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré získal na jeho úkor podľa ustanovení Občianskeho zákonníka o vydaní bezdôvodného obohatenia.
Na toto uznesenie sa odvolávajú aj následné rozsudky krajských súdov (KS Žilina sp. zn. 14Cob/42/2022 a KS Trenčín, sp. zn. 16Cob/31/2022).
Zhrnutie rozsudku 14Cob/42/2022
Predmet riešeného sporu:
Rozsudok rieši otázku povinnosti žalovaného zaplatiť nájomné a súvisiace služby na základe údajne obnovenej nájomnej zmluvy. Spornou otázkou bolo, či nájomný vzťah zanikol po uplynutí platnosti pôvodnej zmluvy, alebo sa konkludentne predĺžil podľa ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Zhrnutie prípadu:
– Žalobca tvrdil, že nájomná zmluva bola konkludentne predĺžená, a požadoval od žalovaného úhradu nájomného a poplatkov za služby za obdobie, keď žalovaný naďalej využíval predmetný priestor.
– Žalovaný oponoval, že zmluva zanikla uplynutím doby a že neexistuje žiadny právny základ na vyžadovanie úhrady.
– Súd prvej inštancie čiastočne vyhovel žalobe, pričom žalovanému uložil povinnosť zaplatiť nájomné a služby za obdobie užívania nehnuteľnosti.
Záver odvolacieho súdu:
Odvolací súd potvrdil rozhodnutie súdu prvej inštancie s týmito kľúčovými závermi:
- Obnova nájomnej zmluvy: Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nemožno aplikovať na nájom nebytových priestorov, keďže zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov predstavuje lex specialis.
- Bezdôvodné obohatenie: Žalovaný bol povinný vydať bezdôvodné obohatenie, ktoré vzniklo užívaním predmetných priestorov bez právneho titulu.
- Platby za služby: Žalobcovi nebol priznaný celý požadovaný nárok na platby za služby, keďže nepreukázal všetky náklady, ktoré si voči žalovanému nárokoval.
Tento rozsudok potvrdzuje pravidlo, že nájom nebytových priestorov sa nemôže obnoviť konkludentne a užívanie priestorov po skončení zmluvy je právne posudzované ako bezdôvodné obohatenie.
